Φόροι ακινήτων στην Κύπρο το 2026: τι πληρώνεις όταν αγοράζεις, έχεις, νοικιάζεις και πουλάς

Αφορά ακίνητα στην Κυπριακή Δημοκρατία (αρχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας). Όχι τα κατεχόμενα. Ενημέρωση: 13 Οκτωβρίου 2026.

Με λίγα λόγια

Η Κύπρος δεν επιβάλλει χαρτόσημο σε έγγραφα που υπογράφονται από την 1η Ιανουαρίου 2026 ούτε έκτακτη εισφορά για την άμυνα στα ενοίκια. Οι απαλλαγές εφ’ όρου ζωής από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών ανέβηκαν στις 30.000 €, ή στις 150.000 € για την κύρια κατοικία (Νόμος 242(I)/2025, που τροποποιεί τον περί Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών Νόμο, από 1 Ιαν. 2026). Μένουν τα τέλη μεταβίβασης, ο ΦΠΑ στα νεόδμητα, ο φόρος εισοδήματος στα ενοίκια και ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών 20 %.

Τι άλλαξε την 1η Ιανουαρίου 2026;

Στοιχείο	Πριν	Από 1 Ιαν. 2026	Νόμος
Χαρτόσημο στο πωλητήριο έγγραφο	Πληρωνόταν	Καταργήθηκε	239(I)/2025
Έκτακτη εισφορά για την άμυνα (ΕΕΑ) στα ενοίκια	Πραγματικός συντελεστής 2,25 % του ακαθάριστου ενοικίου, για ιδιοκτήτες φορολογικούς κατοίκους Κύπρου με κατοικία καταγωγής (domicile) στην Κύπρο	Καταργήθηκε	245(I)/2025
Φόρος εισοδήματος, αφορολόγητο όριο	19.500 €	22.000 €	244(I)/2025
Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών (ΦΚΚ), απαλλαγή εφ’ όρου ζωής, γενική	17.086 €	30.000 €	242(I)/2025
ΦΚΚ, απαλλαγή εφ’ όρου ζωής, κύρια κατοικία	85.430 €	150.000 €	242(I)/2025
ΦΚΚ σε μετοχές εταιρειών που έχουν ακίνητα	50 % ή περισσότερο της αξίας από ακίνητα στην Κύπρο	20 % ή περισσότερο	242(I)/2025

Πηγές: κείμενα των νόμων στο CyLaw (Επίσημη Εφημερίδα 31 Δεκ. 2025, έλεγχος 7 Οκτ. 2026)· Έφορος Εταιρειών (19 Ιαν. 2026). Παλαιοί αριθμοί: διεθνής φορολογική σύνοψη (αναθεώρηση 4 Αυγ. 2026)· κυπριακό λογιστικό γραφείο (έλεγχος 7 Οκτ. 2026).

Τι πληρώνω όταν αγοράζω;

Χαρτόσημο. Κανένα, για έγγραφα που υπογράφονται από την 1η Ιανουαρίου 2026 (Έφορος Εταιρειών, 19 Ιαν. 2026). Έγγραφα που υπέγραψε τουλάχιστον ένα μέρος έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025 ακολουθούν ακόμη τους παλαιούς κανόνες (ανακοίνωση του Τμήματος Φορολογίας, όπως δημοσιεύτηκε στις 8 Ιαν. 2026).

Τα τέλη μεταβίβασης πληρώνονται στο Κτηματολόγιο όταν ο τίτλος περνά σε σένα (Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, έλεγχος 7 Οκτ. 2026). Η ίδια σελίδα αναφέρει ότι δεν οφείλονται τέλη όταν η πώληση επιβαρύνεται με ΦΠΑ (χρειάζεσαι γραπτή επιβεβαίωση από την Υπηρεσία ΦΠΑ του Τμήματος Φορολογίας). Σε κάθε άλλη περίπτωση τα τέλη μειώνονται κατά 50 %. Η μείωση δεν ισχύει όταν ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο σε αναγκαστική πώληση βάσει των Μερών VI και VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου (Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, έλεγχος 8 Οκτ. 2026). Οι κλίμακες είναι:

3 % στην αξία έως 85.000 €
5 % από 85.001 € έως 170.000 €
8 % πάνω από 170.000 €

ΦΠΑ στα νεόδμητα. Ο κανονικός συντελεστής είναι 19 % (διεθνής φορολογική σύνοψη, αναθεώρηση 4 Αυγ. 2026). Μειωμένος συντελεστής 5 % μπορεί να ισχύσει για την κύρια κατοικία σου (Νόμος 42(I)/2023· κυπριακό δικηγορικό γραφείο, 28 Απρ. 2026):

5 % στα πρώτα 130 m²· το υπόλοιπο με 19 %
αξία αυτού του τμήματος έως 350.000 €
συνολικό εμβαδόν έως 190 m²
συνολική τιμή έως 475.000 €

Αν το σπίτι πάψει να είναι η κύρια κατοικία σου μέσα σε 10 χρόνια, το Τμήμα Φορολογίας μπορεί να ανακτήσει το όφελος του ΦΠΑ (κυπριακό γραφείο φορολογικών συμβούλων, 3 Ιουλ. 2025).

Το παλαιό σχέδιο 5 % (πρώτα 200 m²). Καλύπτει κατοικίες για τις οποίες η πολεοδομική άδεια ζητήθηκε ή εκδόθηκε έως τις 31 Οκτωβρίου 2023 (κυπριακό δικηγορικό γραφείο, 28 Απρ. 2026). Ο Νόμος 109(I)/2026 (Επίσημη Εφημερίδα 24 Απρ. 2026) επιτρέπει στον Επίτροπο Φορολογίας να εξετάζει αιτήσεις έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 όταν τις καθυστέρησαν οι πολεοδομικές αρχές (CyLaw, έλεγχος 7 Οκτ. 2026). Ανακοίνωση του Τμήματος Φορολογίας στις 4 Μαΐου 2026 ορίζει την προθεσμία με βάση την ημερομηνία της άδειας οικοδομής (όπως ανέφερε κυπριακό λογιστικό γραφείο, έλεγχος 7 Οκτ. 2026):

Άδεια οικοδομής που εκδόθηκε μετά την 1η Ιανουαρίου 2025, ή δεν έχει εκδοθεί ακόμη: οι αιτήσεις γίνονται δεκτές από 16 Ιουνίου έως 31 Δεκεμβρίου 2026.
Άδεια οικοδομής που εκδόθηκε έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024: ισχύει η προθεσμία της 15ης Ιουνίου 2026.

Από την 1η Ιανουαρίου 2027 ισχύει μόνο το τρέχον σχέδιο (κυπριακό δικηγορικό γραφείο, 28 Απρ. 2026).

Υπολογιστής

Υπολογιστής εξόδων αγοράς: τέλη μεταβίβασης και ΦΠΑ στην Κύπρο

Τιμή

Η πώληση έχει ΦΠΑ;

Όχι, μεταπώλησηΝαι, νεόδμητο

Η πρώτη πώληση νεόδμητου από κατασκευαστή έχει συνήθως ΦΠΑ. Η μεταπώληση μεταχειρισμένου σπιτιού δεν έχει.

Βάλε την τιμή για να δεις τα έξοδα.

Πρόσθεσε περισσότερα στοιχεία Προαιρετικό

Πόσοι αγοραστές;

1234

Ίσα μερίδια. Το μερίδιο κάθε αγοραστή χρεώνεται χωριστά, κάτι που μειώνει το τέλος. Επιβεβαίωσε τον καταμερισμό με τον δικηγόρο σου.

Απέκτησε ο πωλητής το ακίνητο σε αναγκαστική πώληση με βάση τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο;

ΌχιΝαι

Για παράδειγμα, τράπεζα ή εταιρεία διαχείρισης δανείων που πουλά ακίνητο που ανέκτησε. Τότε η μείωση 50 % δεν ισχύει. Αν έχεις αμφιβολία, ρώτα τον δικηγόρο σου.

Δάνειο με υποθήκη στο ακίνητο

Για το τέλος εγγραφής υποθήκης.

Άνοιξε τον υπολογιστή στη δική του σελίδα

Υπάρχει ετήσιος φόρος όσο έχω το ακίνητο;

Όχι. Ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας καταργήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2017 (διεθνής φορολογική σύνοψη, αναθεώρηση 4 Αυγ. 2026).

Πληρώνεις όμως τοπικά τέλη. Στη Λεμεσό τα αποχετευτικά τέλη τα εισπράττει πλέον ο Επαρχιακός Οργανισμός Αυτοδιοίκησης (σελίδα τελών του ΕΟΑ Λεμεσού, έλεγχος 7 Οκτ. 2026).

Νέες εκπτώσεις από τον φόρο εισοδήματος από το 2026 (Νόμος 244(I)/2025· κυπριακό λογιστικό γραφείο, έλεγχος 7 Οκτ. 2026):

Έως 2.000 € ανά άτομο για τόκους στεγαστικού δανείου ή ενοίκιο για την κύρια κατοικία σου. Ισχύουν όρια οικογενειακού εισοδήματος: 100.000 € με έως 2 παιδιά, 150.000 € με 3 έως 4, 200.000 € με 5 ή περισσότερα, 40.000 € για άγαμο άτομο.
Έως 1.000 € ανά άτομο για συστήματα ενεργειακής απόδοσης ή ανανεώσιμων πηγών ενέργειας στο σπίτι, ή για ηλεκτρικό όχημα. Οι πηγές διαφωνούν για το αν πρόκειται για ένα όριο ή για δύο· ρώτα φορολογικό σύμβουλο.

Αν έχεις ακίνητο μέσω εταιρείας, ο εταιρικός φόρος ανέβηκε στο 15 % από 12,5 % (κυπριακό δικηγορικό γραφείο, 23 Ιαν. 2026).

Ενοικίαση: μακροχρόνια

Το ενοίκιο φορολογείται με τις κανονικές κλίμακες του φόρου εισοδήματος (Νόμος 244(I)/2025· κυπριακό λογιστικό γραφείο, έλεγχος 7 Οκτ. 2026):

0 % έως 22.000 €
20 % από 22.001 € έως 32.000 €
25 % από 32.001 € έως 42.000 €
30 % από 42.001 € έως 72.000 €
35 % πάνω από 72.000 €

Μπορείς να αφαιρέσεις το 20 % του ακαθάριστου ενοικίου αντί για τα έξοδα επισκευών, καθώς και κεφαλαιουχικές εκπτώσεις και τόκους δανείου για το ακίνητο που νοικιάζεις (διεθνής φορολογική σύνοψη, αναθεώρηση 4 Αυγ. 2026).

Η εισφορά 2,65 % για το Γενικό Σύστημα Υγείας (ΓεΣΥ) ισχύει για το εισόδημα από ενοίκια, είτε είσαι φορολογικός κάτοικος Κύπρου είτε όχι (κυπριακό λογιστικό γραφείο, 9 Μαρ. 2026).

Υπολογιστής

Υπολογιστής φόρου στο εισόδημα από ενοίκια στην Κύπρο

Ενοίκιο που εισέπραξες μέσα στη χρονιά

Μακροχρόνιες μισθώσεις. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω πλατφορμών μπορεί να φορολογούνται διαφορετικά.

Το άλλο φορολογητέο εισόδημά σου Προαιρετικό

Μισθός, σύνταξη και παρόμοια, μετά τις δικές σου εκπτώσεις. Δεν είσαι φορολογικός κάτοικος Κύπρου; Μέτρα μόνο το εισόδημά σου στην Κύπρο. Το ενοίκιο φορολογείται πάνω από αυτό.

Βάλε το ετήσιο ενοίκιο για να δεις τον φόρο.

Πρόσθεσε περισσότερα στοιχεία Προαιρετικό

Τόκοι δανείου για το ακίνητο που νοικιάζεις

Μόνο οι τόκοι, για τη χρονιά.

Κόστος κτιρίου, χωρίς το οικόπεδο

Για την ετήσια κεφαλαιουχική έκπτωση 3 % για το κτίριο.

Άνοιξε τον υπολογιστή στη δική του σελίδα

Ενοικίαση: βραχυχρόνια

Πρέπει να εγγράψεις το ακίνητο στο Υφυπουργείο Τουρισμού πριν το νοικιάσεις. Ο αριθμός εγγραφής πρέπει να φαίνεται σε κάθε αγγελία (Cyprus Mail, 29 Απρ. 2025).
Το τέλος είναι 222 €. Η πρώτη εγγραφή ισχύει 3 χρόνια, η ανανέωση 5 χρόνια. Ανανέωσε μέσα στους 3 μήνες πριν τη λήξη, αλλιώς ξεκινάς από την αρχή (Cyprus Mail, 15 Μαΐου 2024).
Η ενοικίαση χωρίς εγγραφή μπορεί να φέρει πρόστιμο έως 5.000 € ή φυλάκιση έως 1 χρόνο (Cyprus Mail, 29 Απρ. 2025).
Από τις 20 Μαΐου 2026, ο Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028 επιτρέπει στις αρχές να απαιτούν από τις πλατφόρμες να δείχνουν τους αριθμούς εγγραφής και να μοιράζονται στοιχεία για τις διαμονές (Cyprus Mail, 1 Σεπ. 2026).
Η έκθεση της Ελεγκτικής Υπηρεσίας αναφέρει ότι το Υφυπουργείο σκόπευε να προτείνει νομοθεσία με πρόσθετα έγγραφα εγγραφής και επιτόπιους ελέγχους. Η έκθεση δεν ορίζει όρια διανυκτερεύσεων ούτε τοπικές ποσοστώσεις (Cyprus Mail, 1 Σεπ. 2026).

Φορολογικά, το εισόδημα από ενοικίαση αυτοεξυπηρετούμενων καταλυμάτων μέσω διαδικτυακών πλατφορμών μπορεί, υπό ορισμένες προϋποθέσεις, να θεωρηθεί εισόδημα από επιχείρηση (διεθνής φορολογική σύνοψη, αναθεώρηση 4 Αυγ. 2026).

Τι πληρώνω όταν πουλάω;

Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών (ΦΚΚ) είναι 20 % στα κέρδη από ακίνητα στην Κύπρο, είτε ζεις στην Κύπρο είτε όχι (διεθνής φορολογική σύνοψη, αναθεώρηση 4 Αυγ. 2026· κυπριακό λογιστικό γραφείο, 9 Μαρ. 2026).

Απαλλαγές εφ’ όρου ζωής από την 1η Ιανουαρίου 2026 (Νόμος 242(I)/2025):

30.000 € για οποιαδήποτε διάθεση
50.000 € για γεωργική γη που πουλά γεωργός
150.000 € για την κύρια κατοικία σου

Δικαιούσαι μόνο μία από αυτές τις απαλλαγές, τη μεγαλύτερη, και ό,τι χρησιμοποίησες σε προηγούμενες πωλήσεις αφαιρείται από αυτήν (περί Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών Νόμος, άρθρο 5(2)(v)). Το συνολικό ανώτατο όριο εφ’ όρου ζωής είναι 150.000 € (διεθνής φορολογική σύνοψη, αναθεώρηση 4 Αυγ. 2026). Ρώτα φορολογικό σύμβουλο.

Πώληση μετοχών αντί για το ακίνητο. Ο ΦΚΚ ισχύει πλέον για μετοχές εταιρείας όταν το 20 % ή περισσότερο της αξίας της προέρχεται από ακίνητα στην Κύπρο. Πριν το 2026 το όριο ήταν 50 % (Νόμος 242(I)/2025).

Εισφορά 0,4 % στην τιμή πώλησης. Φορολογικά γραφεία αναφέρουν ότι την πληρώνει ο πωλητής και την εισπράττει το Τμήμα Φορολογίας κατά τη μεταβίβαση (διεθνής φορολογική σύνοψη, αναθεώρηση 4 Αυγ. 2026· κυπριακό λογιστικό γραφείο, 9 Μαρ. 2026). Δεν είναι μέρος του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών. Ρώτα τον δικηγόρο σου αν ισχύει για τη δική σου πώληση.

Υπολογιστής

Υπολογιστής φόρου κεφαλαιουχικών κερδών για πώληση ακινήτου στην Κύπρο

Τιμή πώλησης

Τιμή αγοράς

Ποια απαλλαγή μπορείς ακόμα να χρησιμοποιήσεις;

Κύρια κατοικία, έως 150.000 €Άλλο ακίνητο, έως 30.000 €Καμία πια

Κύρια κατοικία: έμεινες εκεί τουλάχιστον 5 χρόνια συνολικά (10 αν χρησιμοποίησες την απαλλαγή σε προηγούμενη πώληση) και πουλάς μέσα σε 1 χρόνο από τότε που έφυγες. Κάθε όριο ισχύει εφ’ όρου ζωής· παίρνεις μόνο το μεγαλύτερο.

Βάλε την τιμή πώλησης και την τιμή αγοράς και διάλεξε την απαλλαγή για να δεις τον φόρο.

Πρόσθεσε περισσότερα στοιχεία Προαιρετικό

Απαλλαγή που χρησιμοποίησες ήδη σε προηγούμενες πωλήσεις

Ό,τι αφαίρεσες σε προηγούμενες πωλήσεις, αν υπάρχει.

Έξοδα πώλησης

Αμοιβές μεσίτη και δικηγόρου για την πώληση.

Έξοδα αγοράς

Τέλη μεταβίβασης και αμοιβές δικηγόρου που πλήρωσες όταν αγόρασες.

Βελτιώσεις

Επεκτάσεις ή αναβαθμίσεις, όχι επισκευές.

Αναπροσαρμογή για τον πληθωρισμό

Ο δείκτης τιμών καταναλωτή που δημοσιεύει η Στατιστική Υπηρεσία (CYSTAT), μία τιμή ανά μήνα. Βρες τις τιμές του δείκτη (αγγλικά).

Δείκτης στον μήνα της αγοράς

Δείκτης στον μήνα πριν από την πώληση

Άνοιξε τον υπολογιστή στη δική του σελίδα

Ερωτήσεις που πρέπει να κάνεις

Πωλητής ή κατασκευαστής

Επιβαρύνεται αυτή η πώληση με ΦΠΑ ή θα πληρώσω τέλη μεταβίβασης;
Πότε ζητήθηκε ή εκδόθηκε η πολεοδομική άδεια; Πότε εκδόθηκε η άδεια οικοδομής;
Υπογράφηκε κάποιο έγγραφο αυτής της πώλησης πριν την 1η Ιανουαρίου 2026;

Δικηγόρος

Πότε οφείλονται τα τέλη μεταβίβασης και σε ποια αξία;
Ισχύει η εισφορά 0,4 % στις διαθέσεις για αυτή την πώληση, και ποιος την πληρώνει;
Αν σκοπεύω να κάνω βραχυχρόνιες ενοικιάσεις, τι χρειάζεται η εγγραφή για αυτό το ακίνητο;

Φορολογικός σύμβουλος

Δικαιούμαι τον συντελεστή ΦΠΑ 5 %, με το τρέχον ή με το παλαιό σχέδιο;
Πώς θα φορολογηθεί το ενοίκιό μου, και στη δική μου περίπτωση το εισόδημα από βραχυχρόνια ενοικίαση είναι εισόδημα από επιχείρηση;
Πόσο από τις απαλλαγές ΦΚΚ εφ’ όρου ζωής έχω ήδη χρησιμοποιήσει, και πληρώ τις προϋποθέσεις για την κύρια κατοικία;
Αλλάζει κάτι σε όσα πληρώνω αν έχω το ακίνητο μέσω εταιρείας;

Τι δεν μπορεί να σου πει αυτός ο οδηγός

Πόσα θα πληρώσεις. Η φορολογική σου κατοικία, η οικογένειά σου, προηγούμενες πωλήσεις και οι ημερομηνίες των εγγράφων το αλλάζουν.
Τα τοπικά τέλη για την περιοχή σου.
Πώς θα αλλάξουν οι κανόνες για τις βραχυχρόνιες ενοικιάσεις. Σχεδιάζονται νέοι εθνικοί κανόνες και προτάσεις της ΕΕ για τη στέγαση.
Οτιδήποτε για την κατάσταση του κτιρίου. Τα φορολογικά έγγραφα και οι αριθμοί δεν λένε τίποτα για υγρασία, ρωγμές ή εργασίες χωρίς άδεια.

Διάβασε αυτόν τον οδηγό στα αγγλικά

Ζήτα το δωρεάν Property Brief σου

Στείλε μας με email τη διεύθυνση του ακινήτου ή, αν τα έχεις, τα στοιχεία από τον τίτλο ιδιοκτησίας. Παίρνεις τη λίστα εγγράφων για αυτό το ακίνητο μέσα σε μία εργάσιμη ημέρα.

Αποστολή διεύθυνσης με email

Ή γράψε στο [email protected]. Πολιτική απορρήτου (αγγλικά)

Πάρε τη λίστα ελέγχου με email

Θέλεις μόνο τη λίστα ελέγχου; Άφησε το email σου και σου στέλνουμε τη λίστα με τα 7 έγγραφα σε PDF (στα αγγλικά), για τη συζήτηση με τον δικηγόρο σου.

Πώς έμαθες για εμάς; (προαιρετικό)

Χρησιμοποιούμε το email σου μόνο για να σου στείλουμε αυτόν τον σύνδεσμο. Πολιτική απορρήτου (αγγλικά)

Πηγές

Γενικές πληροφορίες, όχι νομική συμβουλή. Τον τίτλο τον ελέγχει ο δικηγόρος σου, όχι η Etimo. Η Etimo δεν αναφέρει αξίες ακινήτων και δεν πωλεί ούτε μεσολαβεί σε πωλήσεις ακινήτων.

Γενικές πληροφορίες, όχι φορολογική συμβουλή. Ρώτα φορολογικό σύμβουλο στην Κύπρο.

Περισσότεροι οδηγοί στα ελληνικά

Όλοι οι οδηγοί · Υπολογιστές: κόστος αγοράς, φόροι και χορηγία 2026