Αγορά κατοικίας στην Κύπρο από το εξωτερικό το 2026: τα βήματα

Αφορά ακίνητα στην Κυπριακή Δημοκρατία (αρχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας). Όχι τα κατεχόμενα. Ενημέρωση: 13 Οκτωβρίου 2026.

Με λίγα λόγια

Διόρισε δικό σου δικηγόρο, έλεγξε τον τίτλο και τις επιβαρύνσεις, υπόγραψε το πωλητήριο έγγραφο με πιστοποιητικό έρευνας που έχει ημερομηνία έως 5 εργάσιμες ημέρες πριν την υπογραφή, κατάθεσέ το στο Κτηματολόγιο μέσα σε 6 μήνες, και μετά πλήρωσε και μεταβίβασε. Πωλητήρια που υπογράφονται από την 1η Ιανουαρίου 2026 δεν πληρώνουν χαρτόσημο (Νόμος 239(I)/2025· Sigmalive, Ιαν. 2026). Οι αγοραστές εκτός ΕΕ χρειάζονται επιπλέον άδεια (Cyprus Mail, Φεβ. 2026).

Τι άλλαξε για τους αγοραστές το 2026;

Το χαρτόσημο καταργήθηκε για τα νέα πωλητήρια. Ο Νόμος 239(I)/2025 κατάργησε τον περί Χαρτοσήμων Νόμο από την 1η Ιανουαρίου 2026 (Έφορος Εταιρειών, 19 Ιαν. 2026). Έγγραφα που υπογράφονται από εκείνη την ημερομηνία δεν πληρώνουν χαρτόσημο· όσα υπέγραψε τουλάχιστον ένα μέρος έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025 χρειάζονται ακόμη χαρτοσήμανση, όπως ανέφερε το Τμήμα Φορολογίας (Sigmalive, 8 Ιαν. 2026). Τουλάχιστον ένας οδηγός δικηγορικού γραφείου του 2026 μιλά ακόμη για «δεόντως χαρτοσημασμένο» πωλητήριο (οδηγός κυπριακού δικηγορικού γραφείου, Ιούν. 2026).

Τα πρόστιμα για το πιστοποιητικό έρευνας επιβάλλονται πλέον. Από τις 12 Δεκεμβρίου 2023 ο πωλητής πρέπει να επισυνάπτει στο πωλητήριο έγγραφο πιστοποιητικό έρευνας Κτηματολογίου με ημερομηνία έως 5 εργάσιμες ημέρες πριν την υπογραφή (Νόμος 132(I)/2023· Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, Ιαν. 2024). Το Κτηματολόγιο όρισε μεταβατική περίοδο από 16 Φεβρουαρίου έως 16 Μαΐου 2026, και μετά από αυτήν ισχύουν πρόστιμα. Τα πρόστιμα για τον πωλητή κυμαίνονται από 500 € έως 10.000 €, ανάλογα με την τιμή. Τα πρόστιμα για δανειστή που δεν αποδεσμεύει υποθήκη μετά την εξόφληση κυμαίνονται από 5.000 € έως 100.000 € (Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, 13 Φεβ. 2026).

Ο κανόνας των 6 μηνών για την κατάθεση δεν άλλαξε. Ο αγοραστής πρέπει να καταθέσει το πωλητήριο έγγραφο στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο μέσα σε 6 μήνες από την υπογραφή, με ορισμένες εξαιρέσεις (Νόμος 81(I)/2011, άρθρο 3(1)(γ), έλεγχος 7 Οκτ. 2026).

Οι περιορισμοί για αγοραστές εκτός ΕΕ είναι ακόμη μόνο προτάσεις. Στις 3 Σεπτεμβρίου 2026 η Επιτροπή Εσωτερικών της Βουλής συζήτησε τέσσερα νομοσχέδια· κανένα δεν έγινε νόμος (Cyprus Mail, 3 Σεπ. 2026). Στις 7 Οκτ. 2026 δεν βρέθηκε νεότερη εξέλιξη.

Ποια είναι τα βήματα από την επίσκεψη έως τη μεταβίβαση του τίτλου;

Η συνήθης σειρά είναι: δικηγόρος, έλεγχοι, κράτηση, πωλητήριο, κατάθεση, άδεια για αγοραστές εκτός ΕΕ, πληρωμή, μεταβίβαση (οδηγός κυπριακού δικηγορικού γραφείου, Ιούν. 2026).

Δες την κατοικία. *Ποιος: εσύ.* Σημείωσε ό,τι θέλεις να σου εξηγήσουν, όπως προσθήκες, κλειστές βεράντες ή σημάδια υγρασίας.

Διόρισε δικό σου δικηγόρο. *Ποιος: εσύ.* Κάν’ το πριν πληρώσεις ή υπογράψεις οτιδήποτε. Αν ζεις στο εξωτερικό, ο δικηγόρος σου χειρίζεται τα έγγραφα για λογαριασμό σου.

Έλεγξε τίτλο, επιβαρύνσεις και άδειες. *Ποιος: ο δικηγόρος σου.* Ο έλεγχος καλύπτει ποιος είναι εγγεγραμμένος, υποθήκες ή άλλες επιβαρύνσεις και αν υπάρχει ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας. Οι κατασκευαστές συχνά υποθηκεύουν τη γη για να χρηματοδοτήσουν ένα κτίριο (κυπριακό δικηγορικό γραφείο μέσω Mondaq, 15 Ιουλ. 2026).

Υπόγραψε συμφωνία κράτησης, αν υπάρχει. *Ποιος: εσύ και ο πωλητής.* Μια συμφωνία κράτησης μπορεί να σε δεσμεύει, όπως κι αν ονομάζεται. Το αν επιστρέφεται η προκαταβολή κράτησης δεν έχει αυτόματη απάντηση· εξαρτάται από τους γραπτούς όρους (κυπριακό δικηγορικό γραφείο μέσω Mondaq, 22 Σεπ. 2026).

Υπόγραψε το πωλητήριο έγγραφο. *Ποιος: εσύ, ο πωλητής, οι δύο δικηγόροι.* Ο πωλητής επισυνάπτει το πιστοποιητικό έρευνας. Δεν οφείλεται χαρτόσημο αν η υπογραφή γίνει από την 1η Ιανουαρίου 2026 (Sigmalive, Ιαν. 2026). Η υπογραφή δεν σε κάνει ιδιοκτήτη. Η ιδιοκτησία περνά σε σένα μόνο με την εγγραφή στο Κτηματολόγιο (κυπριακό δικηγορικό γραφείο μέσω Mondaq, 22 Σεπ. 2026).

Αν το ακίνητο είναι υποθηκευμένο, πάρε τη δήλωση του δανειστή. *Ποιος: ο πωλητής και ο δανειστής του.* Ο δανειστής υπογράφει δήλωση «Τύπου Α» ότι θα αποδεσμεύσει το ακίνητο μόλις λάβει το 95 % της τιμής. Εσύ πληρώνεις στον λογαριασμό του δανειστή (κυπριακά δικηγορικά γραφεία μέσω Mondaq, Φεβ. 2024 και Ιουλ. 2026).

Κατάθεσε το πωλητήριο έγγραφο στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο. *Ποιος: ο δικηγόρος σου, για σένα.* Η προθεσμία είναι 6 μήνες από την υπογραφή, με ορισμένες εξαιρέσεις (Νόμος 81(I)/2011, έλεγχος 7 Οκτ. 2026). Το τέλος είναι 50 € (κυπριακό δικηγορικό γραφείο μέσω Mondaq, 15 Ιουλ. 2026). Η κατάθεση δημιουργεί επιβάρυνση στο ακίνητο υπέρ σου, με προτεραιότητα από την ημερομηνία κατάθεσης (κυπριακό δικηγορικό γραφείο μέσω Mondaq, 22 Σεπ. 2026). Αν χαθεί η προθεσμία, το Επαρχιακό Δικαστήριο μπορεί να επιτρέψει εκπρόθεσμη κατάθεση, αν το κρίνει δίκαιο και εύλογο (κυπριακό δικηγορικό γραφείο μέσω Mondaq, 26 Μαΐου 2025).

Αγοραστές εκτός ΕΕ: κάνε αίτηση για την άδεια. *Ποιος: εσύ ή ο δικηγόρος σου· αποφασίζει η Επαρχιακή Διοίκηση.* Μπορείς να υπογράψεις και να καταθέσεις το πωλητήριο πριν εκδοθεί η άδεια, αλλά ο τίτλος δεν μπορεί να εγγραφεί στο όνομά σου μέχρι να εκδοθεί (οδηγός κυπριακού δικηγορικού γραφείου, Αυγ. 2026).

Πλήρωσε το υπόλοιπο. *Ποιος: εσύ.* Αν το ακίνητο είναι υποθηκευμένο, ο δανειστής εκδίδει δήλωση «Τύπου Β» με την πληρωμή. Η τροποποίηση του 2023 επιτρέπει στον αγοραστή να ζητήσει μεταβίβαση με βάση τη δήλωση Τύπου Β, ακόμη κι αν ο δανειστής δεν αποδεσμεύσει την υποθήκη (κυπριακό δικηγορικό γραφείο μέσω Mondaq, 20 Φεβ. 2024). Ρώτα τον δικηγόρο σου πώς ισχύει αυτό για σένα.

Μεταβίβασε τον τίτλο. *Ποιος: την αίτηση την κάνεις εσύ ή ο δικηγόρος σου· την εγγραφή την κάνει το Κτηματολόγιο.* Πληρώνεις τα τέλη μεταβίβασης και το Κτηματολόγιο σε εγγράφει ως ιδιοκτήτη. Αν δεν υπάρχει ακόμη ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας, ρώτα τον δικηγόρο σου τι σημαίνει αυτό για τη μεταβίβαση.

Τέλη μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο

Τμήμα της τιμής	Συντελεστής
Έως 85.000 €	3 %
85.001 € έως 170.000 €	5 %
Πάνω από 170.000 €	8 %

Πηγή: Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, έλεγχος 7 Οκτ. 2026. Δεν χρεώνονται τέλη μεταβίβασης όταν η πώληση επιβαρύνθηκε με ΦΠΑ. Στις άλλες περιπτώσεις η ίδια σελίδα αναφέρει έκπτωση 50 %, εκτός αν ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο σε αναγκαστική πώληση βάσει του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου.

Υπολογιστής

Υπολογιστής εξόδων αγοράς: τέλη μεταβίβασης και ΦΠΑ στην Κύπρο

Τιμή

Η πώληση έχει ΦΠΑ;

Όχι, μεταπώλησηΝαι, νεόδμητο

Η πρώτη πώληση νεόδμητου από κατασκευαστή έχει συνήθως ΦΠΑ. Η μεταπώληση μεταχειρισμένου σπιτιού δεν έχει.

Βάλε την τιμή για να δεις τα έξοδα.

Πρόσθεσε περισσότερα στοιχεία Προαιρετικό

Πόσοι αγοραστές;

1234

Ίσα μερίδια. Το μερίδιο κάθε αγοραστή χρεώνεται χωριστά, κάτι που μειώνει το τέλος. Επιβεβαίωσε τον καταμερισμό με τον δικηγόρο σου.

Απέκτησε ο πωλητής το ακίνητο σε αναγκαστική πώληση με βάση τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο;

ΌχιΝαι

Για παράδειγμα, τράπεζα ή εταιρεία διαχείρισης δανείων που πουλά ακίνητο που ανέκτησε. Τότε η μείωση 50 % δεν ισχύει. Αν έχεις αμφιβολία, ρώτα τον δικηγόρο σου.

Δάνειο με υποθήκη στο ακίνητο

Για το τέλος εγγραφής υποθήκης.

Άνοιξε τον υπολογιστή στη δική του σελίδα

Τι αλλάζει αν δεν είσαι πολίτης της ΕΕ;

Οι πολίτες της ΕΕ και οι εταιρείες εγγεγραμμένες στην ΕΕ δεν υπάγονται στους περιορισμούς (ELRA, έλεγχος 7 Οκτ. 2026). Οι υπήκοοι χωρών εκτός ΕΕ, και οι εταιρείες που ελέγχονται από χώρες εκτός ΕΕ, χρειάζονται άδεια από την Επαρχιακή Διοίκηση (Cyprus Mail, 6 Φεβ. 2026).

Ο κανόνας σήμερα. Η αίτηση γίνεται με τη φόρμα COMM 145 και δεν έχει τέλος (Cyprus Mail, 6 Φεβ. 2026). Ένας αγοραστής εκτός ΕΕ μπορεί να αποκτήσει γη περίπου 4.000 m² για τη δική του κατοικία, ή έως δύο μονάδες, όπως δύο κατοικίες, ή μία κατοικία και ένα μικρό κατάστημα ή γραφείο. Για ένα ζευγάρι, το όριο ισχύει από κοινού (Cyprus Mail, 6 Φεβ. 2026).

Οι πηγές διαφωνούν σε κάποιες λεπτομέρειες, γι’ αυτό ρώτα τον δικηγόρο σου:

Δύο μονάδες: μία πηγή αναφέρει ότι μπορούν να βρίσκονται σε διαφορετικά έργα (Cyprus Mail, 6 Φεβ. 2026)· άλλη, στο ίδιο έργο (ELRA, έλεγχος 7 Οκτ. 2026).
Χρόνος: «συνήθως 2–3 εβδομάδες» (Cyprus Mail, 6 Φεβ. 2026) έναντι «από έναν έως αρκετούς μήνες» (οδηγός κυπριακού δικηγορικού γραφείου, Αυγ. 2026).

Τι είναι μόνο πρόταση. Τον Φεβρουάριο 2026 ο Υπουργός Εσωτερικών ανακοίνωσε μεταρρύθμιση, που περιλαμβάνει το κλείσιμο έμμεσων δρόμων μέσω κυπριακών εταιρειών (Cyprus Mail, 6 Φεβ. 2026). Τα νομοσχέδια που ακολούθησαν πρότειναν απαγορεύσεις κοντά στη γραμμή κατάπαυσης του πυρός και σε στρατόπεδα, προϋποθέσεις κατοχής και διαμονής, και μικρότερα όρια έκτασης (Cyprus Mail, 27 Φεβ. και 3 Σεπ. 2026). Η ψηφοφορία στην Ολομέλεια που είχε οριστεί για τις 16 Απριλίου 2026 αναβλήθηκε (Fast Forward, 28 Αυγ. 2026). Στις 3 Σεπτεμβρίου 2026 η Επιτροπή Εσωτερικών της Βουλής συζήτησε τέσσερα νομοσχέδια· κανένα δεν έγινε νόμος (Cyprus Mail, 3 Σεπ. 2026). Στις 7 Οκτ. 2026 δεν βρέθηκε νεότερη εξέλιξη. Οι αριθμοί που προτείνουν τα νομοσχέδια δεν είναι νόμος. Οι προτάσεις του Φεβρουαρίου περιγράφηκαν ως μη αναδρομικές (Cyprus Mail, 27 Φεβ. 2026)· αυτό μπορεί να αλλάξει πριν από οποιαδήποτε ψηφοφορία.

Τι να ρωτήσεις τον πωλητή, τον δικηγόρο σου και έναν φορολογικό σύμβουλο;

Τον πωλητή (ή τον κατασκευαστή)

Υπάρχει ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για αυτή την κατοικία ή μόνο για τη γη;
Είναι το ακίνητο ή η γη υποθηκευμένα; Θα υπογράψει ο δανειστής δήλωση Τύπου Α;
Θα επισυνάψεις πιστοποιητικό έρευνας με ημερομηνία έως 5 εργάσιμες ημέρες πριν την υπογραφή;

Τον δικηγόρο σου

Εκπροσωπείς μόνο εμένα, και όχι τον πωλητή ή τον μεσίτη;
Επιστρέφεται η προκαταβολή κράτησης με αυτούς τους όρους, και ποιος κρατά τα χρήματα;
Πότε θα καταθέσεις το πωλητήριο έγγραφο, και θα μου στείλεις την απόδειξη του Κτηματολογίου;
Το πωλητήριό μου υπογράφεται το 2026. Μένει κάποιο βήμα χαρτοσήμανσης;
Δεν μπορώ να είμαι στην Κύπρο για την υπογραφή ή τη μεταβίβαση. Ταιριάζει στην περίπτωσή μου ένα πληρεξούσιο;
Για αγοραστές εκτός ΕΕ: πότε κάνουμε αίτηση για την άδεια, και ποια είναι η τελευταία εξέλιξη με τα νομοσχέδια;

Έναν φορολογικό σύμβουλο στην Κύπρο

Ποια τέλη μεταβίβασης ισχύουν για την αγορά μου, και ισχύει η έκπτωση 50 %;
Οφείλεται ΦΠΑ σε αυτή την πώληση, και με ποιον συντελεστή στη δική μου περίπτωση;

Τι δεν μπορεί να σου πει αυτός ο οδηγός

Αν ένα συγκεκριμένο πωλητήριο, ένας τίτλος ή μια άδεια είναι εντάξει. Αυτή είναι δουλειά του δικηγόρου σου.
Τα τελικά τέλη μεταβίβασης, που εξαρτώνται από την αξία που χρησιμοποιεί το Κτηματολόγιο.
Την έκβαση των νομοσχεδίων για αγοραστές εκτός ΕΕ.
Τα έγγραφα και οι αριθμοί δεν λένε τίποτα για την κατάσταση του κτιρίου.

Διάβασε αυτόν τον οδηγό στα αγγλικά

Ζήτα το δωρεάν Property Brief σου

Στείλε μας με email τη διεύθυνση του ακινήτου ή, αν τα έχεις, τα στοιχεία από τον τίτλο ιδιοκτησίας. Παίρνεις τη λίστα εγγράφων για αυτό το ακίνητο μέσα σε μία εργάσιμη ημέρα.

Αποστολή διεύθυνσης με email

Ή γράψε στο [email protected]. Πολιτική απορρήτου (αγγλικά)

Πάρε τη λίστα ελέγχου με email

Θέλεις μόνο τη λίστα ελέγχου; Άφησε το email σου και σου στέλνουμε τη λίστα με τα 7 έγγραφα σε PDF (στα αγγλικά), για τη συζήτηση με τον δικηγόρο σου.

Πώς έμαθες για εμάς; (προαιρετικό)

Χρησιμοποιούμε το email σου μόνο για να σου στείλουμε αυτόν τον σύνδεσμο. Πολιτική απορρήτου (αγγλικά)

Πηγές

Γενικές πληροφορίες, όχι νομική συμβουλή. Τον τίτλο τον ελέγχει ο δικηγόρος σου, όχι η Etimo. Η Etimo δεν αναφέρει αξίες ακινήτων και δεν πωλεί ούτε μεσολαβεί σε πωλήσεις ακινήτων.

Γενικές πληροφορίες, όχι φορολογική συμβουλή. Ρώτα φορολογικό σύμβουλο στην Κύπρο.

Περισσότεροι οδηγοί στα ελληνικά

Όλοι οι οδηγοί · Υπολογιστές: κόστος αγοράς, φόροι και χορηγία 2026