Επικίνδυνες οικοδομές στην Κύπρο: τι σημαίνει το μητρώο για ιδιοκτήτες και αγοραστές

Αφορά ακίνητα στην Κυπριακή Δημοκρατία (αρχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας). Όχι τα κατεχόμενα. Ενημέρωση: 9 Οκτωβρίου 2026.

Με λίγα λόγια

Οι τοπικές αρχές στην Κύπρο τηρούν μητρώα επικίνδυνων οικοδομών. Η Πάφος κατέγραψε 226 (Sigmalive / ΚΥΠΕ, 17 Απρ. 2026)· η επαρχία Λευκωσίας είχε 1.495 υποθέσεις, 711 χαρακτηρισμένες επικίνδυνες (Cyprus Mail, 1 Σεπ. 2026). Η κατάρρευση στη Γερμασόγεια τον Απρίλιο 2026 άφησε δύο νεκρούς· η αιτία δεν επιβεβαιώθηκε. ΕΤΕΚ και κατασκευαστές ζητούν περιοδικούς ελέγχους· ο νόμος παραμένει ημιτελής.

Τι είναι το μητρώο

Στα δημοσιεύματα στα οποία στηριζόμαστε, επικίνδυνη οικοδομή είναι ένα κτίριο που ένας δήμος ή ένας Επαρχιακός Οργανισμός Αυτοδιοίκησης έχει καταγράψει ως κίνδυνο και για το οποίο έχει γράψει στους ιδιοκτήτες. Δεν βρήκαμε παγκύπριο αριθμό· οι αριθμοί που δημοσιεύονται αφορούν κάθε επαρχία χωριστά.

Το ποιος το τηρεί έχει αλλάξει. Στη Λεμεσό, η αρμοδιότητα για τις επικίνδυνες οικοδομές πέρασε από τον δήμο στον Επαρχιακό Οργανισμό Αυτοδιοίκησης Λεμεσού (ΕΟΑ) τον Απρίλιο 2025 (Πολίτης, 15 Απρ. 2026). Τα δημοσιεύματα στα οποία στηριζόμαστε περιγράφουν το μητρώο της Λευκωσίας ως τηρούμενο από τον Επαρχιακό Οργανισμό Αυτοδιοίκησης Λευκωσίας (ΕΟΑ) (Cyprus Mail, 1 Σεπ. 2026).

Η νομοθεσία είναι ημιτελής. Την 1 Σεπ. 2026 ο σύνδεσμος των κατασκευαστών και το ΕΤΕΚ ζήτησαν περιοδικούς ελέγχους κτιρίων, στο πρότυπο του ελέγχου οχημάτων (MOT), και να ολοκληρώσει η Βουλή τον νόμο για τις επικίνδυνες οικοδομές (Cyprus Mail, 1 Σεπ. 2026). Μέχρι εκείνη την ημερομηνία δεν υπήρχε νόμος που να υποχρεώνει έναν ιδιοκτήτη να ελέγχει το κτίριό του ανά τακτά διαστήματα.

Οι αριθμοί ανά επαρχία

Επαρχία	Αριθμός	Πηγή και ημερομηνία
Πόλη και επαρχία Πάφου	226 κτίρια καταγεγραμμένα ως επικίνδυνα: 71 στον Δήμο Πάφου (10 έως 12 σε ιδιαίτερα κρίσιμη κατάσταση), 109 στις κοινότητες, 46 στην Πόλη Χρυσοχούς	Sigmalive / ΚΥΠΕ, 17 Απρ. 2026
Επαρχία Λευκωσίας	1.495 υποθέσεις στο μητρώο· 711 χαρακτηρισμένες επικίνδυνες· 130 υπό αξιολόγηση· 654 υπό διερεύνηση	Cyprus Mail, 1 Σεπ. 2026
Λεμεσός	Δεν βρέθηκε αριθμός μητρώου. Τμήμα πολυκατοικίας στη Γερμασόγεια κατέρρευσε γύρω στις 11 Απρ. 2026· 2 νεκροί, 3 τραυματίες. Αναφέρθηκε επίσης κατάρρευση βεράντας σε επταώροφη πολυκατοικία στον Κάψαλο τον Ιούνιο (Cyprus Mail, 1 Σεπ. 2026)	ΚΥΠΕ, 13–14 Απρ. 2026· Πολίτης, 15 Απρ. 2026· Cyprus Mail, 1 Σεπ. 2026
Λάρνακα, Αμμόχωστος	Δεν βρέθηκαν αριθμοί μητρώου στις πηγές που διαβάσαμε

Στην Πάφο, τα περισσότερα κτίρια του καταλόγου στις αγροτικές περιοχές είναι ακατοίκητα· η κύρια ανησυχία των αρχών ήταν οι κατοικημένες πολυκατοικίες στην πόλη. Οι διαδικασίες περιγράφηκαν ως αργές και σχεδιαζόταν επανεξέταση του καταλόγου με τη βοήθεια του ΕΤΕΚ (Sigmalive / ΚΥΠΕ, 17 Απρ. 2026). Ο Επαρχιακός Οργανισμός Αυτοδιοίκησης Λευκωσίας ζήτησε 2 εκατ. € τον χρόνο για 10 χρόνια για να διαχειριστεί τις υποθέσεις του (Cyprus Mail, 1 Σεπ. 2026).

Η υπόθεση της Γερμασόγειας δείχνει πόσο μπορούν να διαρκέσουν αυτά τα θέματα. Οι επιστολές του δήμου προς τους ιδιοκτήτες εκείνου του κτιρίου ξεκινούν από το 2017. Ο Επαρχιακός Οργανισμός Αυτοδιοίκησης Λεμεσού έκανε αυτοψία στις 19 Φεβ. 2026 και έστειλε επιστολές στις 26 Μαρ. 2026 με προθεσμία 90 ημερών. Τμήμα του κτιρίου κατέρρευσε τον Απρίλιο. Η αιτία δεν είχε επιβεβαιωθεί όταν διαβάσαμε τα δημοσιεύματα· οι ερευνητές εξέταζαν μια πρόσφατη ανακαίνιση και πιθανές αυθαίρετες μετατροπές, μαζί και μια βεράντα που μετατράπηκε σε υπνοδωμάτιο (ΚΥΠΕ, 13–14 Απρ. 2026· Πολίτης, 15 Απρ. 2026).

Τι σημαίνει η καταγραφή για έναν ιδιοκτήτη

Περιγράφουμε τη διαδικασία όπως την περιγράφουν τα δημοσιεύματα. Τα ακριβή βήματα και τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη είναι νομικά ζητήματα. Ρώτα τον δικηγόρο σου.

Μια επιστολή. Ο δήμος ή ο Επαρχιακός Οργανισμός Αυτοδιοίκησης γράφει στους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες, ή στη διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας, ότι το κτίριο καταγράφηκε ως επικίνδυνο και τι πρέπει να γίνει. Στη Γερμασόγεια οι πρώτες επιστολές στάλθηκαν το 2017 (Πολίτης, 15 Απρ. 2026).
Μια προθεσμία. Η επιστολή ορίζει διάστημα για τις εργασίες. Οι επιστολές της Λεμεσού στις 26 Μαρ. 2026 έδιναν 90 ημέρες (Πολίτης, 15 Απρ. 2026).
Μια αυτοψία. Η αρχή μπορεί να ελέγξει πριν ή μετά την επιστολή· στη Γερμασόγεια η αυτοψία έγινε στις 19 Φεβ. 2026, πέντε εβδομάδες πριν από τις επιστολές (Πολίτης, 15 Απρ. 2026).
Επανεξέταση. Η Πάφος σχεδίαζε να επανεξετάσει τον κατάλογό της με τη βοήθεια του ΕΤΕΚ (Sigmalive / ΚΥΠΕ, 17 Απρ. 2026). Ένα κτίριο μπορεί να αλλάξει κατηγορία.

Σε πολυκατοικία, ρώτα τον δικηγόρο σου πώς μοιράζεται το κόστος των εργασιών μεταξύ των ιδιοκτητών και της διαχειριστικής επιτροπής. Ο νόμος για τις κοινόκτητες οικοδομές βρίσκεται υπό μεταρρύθμιση από το 2023 και δεν είχε ψηφιστεί στις πηγές που διαβάσαμε.

Αν η καταγραφή φαίνεται στα αρχεία του Κτηματολογίου, και τι υποχρεώνει τον ιδιοκτήτη να κάνει, είναι ερωτήματα για τον δικηγόρο σου. Τα έγγραφα του τίτλου από μόνα τους δεν θα σου το πουν. Ζήτα τις επιστολές.

Τι σημαίνει για έναν αγοραστή

Ζήτα τα έγγραφα. Ρώτα γραπτώς τον πωλητή και τη διαχειριστική επιτροπή αν το κτίριο ή κάποιο τμήμα του έχει λάβει επιστολή από τον δήμο ή τον Επαρχιακό Οργανισμό Αυτοδιοίκησης, και ζήτα να τη δεις. Ζήτα το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης και τα εγκεκριμένα σχέδια και σύγκρινε τα σχέδια με αυτό που βλέπεις. Μια κλειστή βεράντα, ένα πρόσθετο δωμάτιο ή ένας επιπλέον όροφος είναι μετατροπή για την οποία πρέπει να ρωτήσεις.

Δες την ηλικία και τις μετατροπές. Το ΕΤΕΚ έχει δηλώσει ότι τα κτίρια που κτίστηκαν μετά το 2012 προσφέρουν υψηλή αντισεισμική προστασία και ότι όσα κτίστηκαν από το 1994 έως το 2011 συμπεριφέρονται σημαντικά καλύτερα από τα παλαιότερα. Το ΕΤΕΚ δεν ανέφερε έτος κανονισμού ούτε μερίδιο του παλαιότερου κτιριακού αποθέματος (Πολίτης, 28 Ιουν. 2026). Το έτος της άδειας οικοδομής σού λέει σε ποια ομάδα ανήκει μια κατοικία.

Το σχέδιο που επέτρεπε στους ιδιοκτήτες να νομιμοποιήσουν εργασίες χωρίς άδεια έκλεισε στις 23 Ιουν. 2025 μετά από 2.841 αιτήσεις (FastForward, 8 Ιουλ. 2025). Μια μετατροπή που δεν νομιμοποιήθηκε μέχρι τότε παραμένει χωρίς άδεια. Ο δικηγόρος σου μπορεί να σου πει τι σημαίνει αυτό για τον τίτλο.

Βάλε κάποιον να δει το κτίριο. Ένας έλεγχος κατάστασης επί τόπου καταγράφει ό,τι φαίνεται την ημέρα της επίσκεψης: ρωγμές και τη μορφή τους, αποφλοίωση σκυροδέματος και εκτεθειμένο οπλισμό, λεκέδες σκουριάς, νερό εκεί που δεν θα έπρεπε, μετακινήσεις σε βεράντες και στηθαία, και μετατροπές που δεν συμφωνούν με τα σχέδια. Η έκθεση περιγράφει και φωτογραφίζει· δεν είναι στατικός έλεγχος πολιτικού μηχανικού. Όπου ένα εύρημα χρειάζεται τέτοιο έλεγχο, η έκθεση το αναφέρει.

Τα επτά έγγραφα που ζητάς βρίσκονται στη λίστα μας (/el/odigos/agora-akinitou-kypros-7-eggrafa). Τα σημάδια της υγρασίας βρίσκονται στον οδηγό μας για την υγρασία, προς το παρόν στα αγγλικά (Υγρασία στα σπίτια της Κύπρου: τα σημάδια που ψάχνεις πριν τις πρώτες βροχές).

Τι δεν μπορεί να υποσχεθεί κανείς

Κανένα έγγραφο και καμία επιθεώρηση δεν μπορεί να υποσχεθεί ότι ένα κτίριο είναι χωρίς ελαττώματα. Ο τίτλος ιδιοκτησίας καταγράφει την ιδιοκτησία. Το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης καταγράφει ότι η αρχή σημείωσε την ολοκλήρωση των εγκεκριμένων εργασιών σε μια ημερομηνία του παρελθόντος. Μια εγγραφή στο μητρώο καταγράφει ότι μια αρχή έστειλε επιστολή. Μια έκθεση κατάστασης καταγράφει τι είδε ένας άνθρωπος μία ημέρα.

Το κτίριο της Γερμασόγειας είχε λάβει επιστολές από το 2017 και αυτοψία τον Φεβρουάριο 2026· τον Απρίλιο κατέρρευσε τμήμα του, και η αιτία δεν είχε επιβεβαιωθεί όταν διαβάσαμε τα δημοσιεύματα (ΚΥΠΕ, 13–14 Απρ. 2026· Πολίτης, 15 Απρ. 2026). Το ΕΤΕΚ και οι κατασκευαστές ζητούν περιοδικούς ελέγχους με νόμο. Διάβασε τα έγγραφα, μετά δες το κτίριο, και συνέχισε να το προσέχεις και αφού αγοράσεις.

Η σελίδα αυτή αφορά μόνο ακίνητα στην Κυπριακή Δημοκρατία, όχι στα κατεχόμενα. Τον τίτλο ιδιοκτησίας και τις ειδοποιήσεις που εκδίδει μια αρχή τα ερμηνεύει ο δικηγόρος σου, όχι η Etimo.

Διάβασε αυτόν τον οδηγό στα αγγλικά

Ζήτα το δωρεάν Property Brief σου

Στείλε μας με email τη διεύθυνση του ακινήτου ή, αν τα έχεις, τα στοιχεία από τον τίτλο ιδιοκτησίας. Παίρνεις τη λίστα εγγράφων για αυτό το ακίνητο μέσα σε μία εργάσιμη ημέρα.

Αποστολή διεύθυνσης με email

Ή γράψε στο [email protected]. Πολιτική απορρήτου (αγγλικά)

Πάρε τη λίστα ελέγχου με email

Θέλεις μόνο τη λίστα ελέγχου; Άφησε το email σου και σου στέλνουμε τη λίστα με τα 7 έγγραφα σε PDF (στα αγγλικά), για τη συζήτηση με τον δικηγόρο σου.

Πώς έμαθες για εμάς; (προαιρετικό)

Χρησιμοποιούμε το email σου μόνο για να σου στείλουμε αυτόν τον σύνδεσμο. Πολιτική απορρήτου (αγγλικά)

Πηγές

Γενικές πληροφορίες, όχι νομική συμβουλή. Τον τίτλο τον ελέγχει ο δικηγόρος σου, όχι η Etimo. Η Etimo δεν αναφέρει αξίες ακινήτων και δεν πωλεί ούτε μεσολαβεί σε πωλήσεις ακινήτων.

Περισσότεροι οδηγοί στα ελληνικά

Όλοι οι οδηγοί · Υπολογιστές: κόστος αγοράς, φόροι και χορηγία 2026