Πώς να διορθώσει ο κατασκευαστής τα ελαττώματα στην Κύπρο: λίστα, ειδοποίηση, επανέλεγχος

Αφορά ακίνητα στην Κυπριακή Δημοκρατία (αρχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας). Όχι τα κατεχόμενα. Ενημέρωση: 13 Νοεμβρίου 2026.

Με λίγα λόγια

Στείλε μία γραπτή, αριθμημένη λίστα με φωτογραφίες στον πωλητή που αναφέρεται στη σύμβασή σου, πριν την τελική πληρωμή αν γίνεται. Ζήτα ημερομηνία ολοκλήρωσης, δώσε πρόσβαση, και φρόντισε να ελεγχθούν οι διορθώσεις επί τόπου πριν υπογράψεις παραλαβή. Η Κύπρος δεν ορίζει τυποποιημένη περίοδο επισκευής, άρα οι ημερομηνίες που συμφωνείς γραπτώς είναι αυτές που μετράνε.

Ποια είναι τα βήματα;

Διάβασε τη σύμβαση με τον δικηγόρο σου: όρος παράδοσης, περίοδος ελαττωμάτων, πώς δίνεται η ειδοποίηση.
Επιθεώρησε, και βάλε τα πάντα σε μία αριθμημένη λίστα με φωτογραφίες.
Στείλε τη λίστα γραπτώς στον πωλητή που αναφέρεται στη σύμβαση.
Συμφώνησε ημερομηνία για τις επισκευές, γραπτώς.
Δώσε πρόσβαση και άφησε τον κατασκευαστή να κάνει τη δουλειά.
Έλεγξε τις επισκευές επί τόπου, σημείο προς σημείο.
Υπόγραψε παραλαβή μόνο για ό,τι έγινε. Γράψε ό,τι μένει ανοιχτό, με ημερομηνίες.

Τι πρέπει να λέει η γραπτή ειδοποίηση;

Κυπριακό δικηγορικό γραφείο περιγράφει τι πρέπει να περιέχει μια ειδοποίηση ελαττωμάτων: προσδιορίζει το ακίνητο και τη σύμβαση, περιγράφει κάθε ελάττωμα, λέει πότε βρέθηκε και τι επηρεάζει, και ζητά επιθεώρηση και επισκευή μέσα σε εύλογο χρόνο. Πηγαίνει στο σωστό νομικό πρόσωπο, συνήθως στον πωλητή που αναφέρεται στη σύμβαση (A. Danos & Associates μέσω Mondaq, 9 Σεπ. 2026).

Το όνομά σου, ο αριθμός τεμαχίου ή μονάδας, η ημερομηνία της σύμβασης.
Η ημερομηνία της επιθεώρησης και ποιος την έκανε.
Η αριθμημένη λίστα, με μία ή περισσότερες φωτογραφίες ανά σημείο.
Αίτημα για επιβεβαίωση παραλαβής και για ημερομηνία εργασιών.
Τα στοιχεία επικοινωνίας σου, και ποιος κρατά τα κλειδιά.

Στείλ’ τη με τον τρόπο που η σύμβαση λέει ότι στέλνονται οι ειδοποιήσεις. Αν η σύμβαση δεν λέει τίποτα, χρησιμοποίησε email και συστημένη επιστολή, και κράτα τις αποδείξεις.

Τι πρέπει να συμφωνήσεις πριν την τελική πληρωμή;

Τι γίνεται με τα σημεία που δεν προλαβαίνουν να διορθωθούν. Υπάρχουν τρεις έντιμες εκβάσεις: η παράδοση μετατίθεται, η παράδοση γίνεται με υπογεγραμμένη λίστα ανοιχτών σημείων και ημερομηνιών, ή μέρος των χρημάτων περιμένει μέχρι να κλείσει η λίστα. Ποια από αυτές επιτρέπει η σύμβασή σου είναι νομικό ερώτημα. Μην κρατήσεις χρήματα με βάση τη δική σου ανάγνωση.

Ένα πράγμα να προσέξεις: η υπογραφή ενός εντύπου παράδοσης και η παραλαβή των κλειδιών δεν τερματίζουν κατ’ ανάγκη τα δικαιώματά σου, σημειώνει το ίδιο δικηγορικό γραφείο, αλλά μετράει τι καταγράφει το έντυπο και πώς είναι διατυπωμένο (Mondaq, Σεπ. 2026). Διάβασε τι σου ζητούν να υπογράψεις στα κλειδιά, και φρόντισε να επισυναφθεί η ανοιχτή λίστα.

Πόσο χρόνο έχει ο κατασκευαστής για να διορθώσει τις ατέλειες;

Στην Κύπρο, όσο λέει η σύμβασή σου. Δεν βρήκαμε τυποποιημένη περίοδο. Μόνο για σύγκριση: με τον New Homes Quality Code του Ηνωμένου Βασιλείου, οι ατέλειες πρέπει να επιλύονται μέσα σε 30 μέρες, και ο αγοραστής πρέπει να ενημερώνεται εκ των προτέρων αν αυτό δεν γίνεται (Brodies, 30 Νοε. 2023). Στο Νιου Τζέρσεϊ, ο εργολάβος έχει 30 μέρες από τη γραπτή ειδοποίηση για να επιθεωρήσει και να επισκευάσει, πριν ο ιδιοκτήτης μπορέσει να υποβάλει αξίωση στο πρόγραμμα της πολιτείας (Πολιτεία του Νιου Τζέρσεϊ, ανάγνωση 13 Νοε. 2026).

Οι τριάντα μέρες είναι λογικό αίτημα. Στην Κύπρο ζητάς, άρα πάρε την ημερομηνία γραπτώς.

Γιατί μετράει ο επανέλεγχος;

Επειδή το «έγινε» στη λίστα ενός εργολάβου σημαίνει ότι στάλθηκε κάποιος. Το RICS περιγράφει το snagging ως κύκλο: μια λίστα, και μετά επανέλεγχο και επιβεβαίωση ότι τα σημεία διορθώθηκαν σωστά (RICS Find a Surveyor, ανάγνωση 13 Νοε. 2026). Γύρνα με την ίδια λίστα. Τσέκαρε ό,τι διορθώθηκε, σημείωσε ό,τι διορθώθηκε μισό, και πρόσθεσε ό,τι δεν μπορούσε να δοκιμαστεί την πρώτη φορά, όπως βρύσες και απορροές σε κατοικία χωρίς νερό.

Για επισκευές υγρομόνωσης, ζήτα να δεις τη δοκιμή νερού. Μια καινούργια λωρίδα σιλικόνης πάνω από μεμβράνη που απέτυχε δείχνει τελειωμένη και δεν είναι.

Τι γίνεται αν ο κατασκευαστής δεν διορθώσει τη λίστα;

Γράψε ξανά, παράπεμψε στην πρώτη ειδοποίηση και όρισε σαφή ημερομηνία.
Κράτα τα στοιχεία: φωτογραφίες και βίντεο με ημερομηνία, μετρήσεις υγρασίας, φωτογραφίες ρωγμών με κλίμακα, τιμολόγια, κάθε μήνυμα (Mondaq, Σεπ. 2026).
Δώσε στον κατασκευαστή μια δίκαιη ευκαιρία να επιθεωρήσει και να επισκευάσει. Η ίδια πηγή λέει ότι ο αγοραστής θα πρέπει να τη δώσει.
Πήγαινε τον φάκελο στον δικηγόρο σου πριν περάσει οποιαδήποτε προθεσμία της σύμβασης.
Μην το επισκευάσεις πρώτα με δική σου πρωτοβουλία, εκτός αν πρέπει να σταματήσεις ζημιά. Αν χρειαστεί, φωτογράφισε τα πάντα πριν και κράτα το τιμολόγιο.

Δεν βρήκαμε επίτροπο για νέες κατοικίες στην Κύπρο. Ο δρόμος είναι η σύμβαση, μετά η διαπραγμάτευση μέσω δικηγόρων, μετά το δικαστήριο.

Τι σου δίνει ο νόμος;

Οι αξιώσεις στηρίζονται κυρίως στο πωλητήριο έγγραφο (περί Συμβάσεων Νόμος, Κεφ. 149) και στην αμέλεια (περί Αστικών Αδικημάτων Νόμος, Κεφ. 148), σύμφωνα με το ίδιο δικηγορικό γραφείο.
Προθεσμίες: γενικά έξι χρόνια για αξιώσεις από σύμβαση και τρία για αμέλεια (Ν. 66(I)/2012, άρθρα 6 και 7, CyLaw). Υπάρχουν αναστολές και ειδικοί κανόνες, άρα μην το υπολογίσεις με δικό σου λογαριασμό.
Οι συμβατικές προθεσμίες ειδοποίησης μπορεί να είναι πολύ πιο σύντομες από αυτές τις περιόδους (Mondaq, Σεπ. 2026).
Ο κατασκευαστής κατά κανόνα ευθύνεται με βάση το πωλητήριο έγγραφο ακόμη κι όταν τη δουλειά την έκανε εργολάβος (ίδια πηγή).
Δικηγόρος που γράφει στην Cyprus Mail χαρακτηρίζει τη θέση για τα κρυφά ελαττώματα νομοθετικό κενό (Cyprus Mail, 8 Σεπ. 2025).

Αυτή η σελίδα ανήκει στη σειρά μας για το snagging. Ξεκίνα από τον κύριο οδηγό (Snagging στην Κύπρο: πώς ελέγχεις ένα νεόδμητο πριν πληρώσεις το υπόλοιπο).

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να κρατήσω την τελική πληρωμή μέχρι να διορθωθούν οι ατέλειες;

Μόνο αν το επιτρέπει η σύμβασή σου. Κάποιες συμβάσεις συνδέουν την τελευταία δόση με την παράδοση της κατοικίας στη συμφωνημένη κατάσταση, άλλες όχι. Αν κρατήσεις χρήματα χωρίς συμβατικό δικαίωμα, μπορεί να βρεθείς εσύ σε παράβαση, γι’ αυτό ρώτα πρώτα τον δικηγόρο σου.

Υπάρχει επίτροπος για νέες κατοικίες στην Κύπρο;

Δεν βρήκαμε. Το Ηνωμένο Βασίλειο έχει το New Homes Ombudsman Service, που μπορεί να επιδικάσει μέχρι 75.000 λίρες (HomeOwners Alliance, Ιούλ. 2026). Στην Κύπρο μια διαφορά για νέα κατοικία λύνεται με βάση τη σύμβαση και, αν χρειαστεί, στα δικαστήρια.

Τι είναι η περίοδος ευθύνης για ελαττώματα;

Μια περίοδος που ορίζεται στη σύμβαση, μέσα στην οποία ο κατασκευαστής συμφωνεί να διορθώνει ελαττώματα που εμφανίζονται. Οι κυπριακές συμβάσεις μπορεί να ορίζουν διαφορετικές περιόδους για τα τελειώματα και για τα δομικά ή μηχανολογικά μέρη (Mondaq, Σεπ. 2026). Είναι ξεχωριστή από τη νόμιμη προθεσμία για προσφυγή στο δικαστήριο.

Να διορθώσω μια ατέλεια με δικά μου έξοδα και να στείλω τον λογαριασμό;

Όχι ως πρώτο βήμα. Ο κατασκευαστής πρέπει να έχει μια δίκαιη ευκαιρία να επιθεωρήσει και να επισκευάσει. Αν πρέπει να ενεργήσεις για να σταματήσεις ζημιά, όπως μια ενεργή διαρροή, τεκμηρίωσέ το πλήρως πρώτα και ενημέρωσε τον κατασκευαστή γραπτώς.

Οφείλει ο κατασκευαστής να δεχτεί την έκθεση ενός επιθεωρητή;

Κανείς δεν δεσμεύεται από μια έκθεση. Με μια καθαρή λίστα με φωτογραφίες και ακριβείς θέσεις δύσκολα διαφωνεί κανείς, και οι δύο πλευρές κοιτούν το ίδιο πράγμα.

Διάβασε αυτόν τον οδηγό στα αγγλικά

Ζήτα το δωρεάν Property Brief σου

Στείλε μας με email τη διεύθυνση του ακινήτου ή, αν τα έχεις, τα στοιχεία από τον τίτλο ιδιοκτησίας. Παίρνεις τη λίστα εγγράφων για αυτό το ακίνητο μέσα σε μία εργάσιμη ημέρα.

Αποστολή διεύθυνσης με email

Ή γράψε στο [email protected]. Πολιτική απορρήτου (αγγλικά)

Πάρε τη λίστα ελέγχου με email

Θέλεις μόνο τη λίστα ελέγχου; Άφησε το email σου και σου στέλνουμε τη λίστα με τα 7 έγγραφα σε PDF (στα αγγλικά), για τη συζήτηση με τον δικηγόρο σου.

Πώς έμαθες για εμάς; (προαιρετικό)

Χρησιμοποιούμε το email σου μόνο για να σου στείλουμε αυτόν τον σύνδεσμο. Πολιτική απορρήτου (αγγλικά)

Πηγές

Γενικές πληροφορίες, όχι νομική συμβουλή. Τον τίτλο τον ελέγχει ο δικηγόρος σου, όχι η Etimo. Η Etimo δεν αναφέρει αξίες ακινήτων και δεν πωλεί ούτε μεσολαβεί σε πωλήσεις ακινήτων.

Γενικές πληροφορίες, όχι νομική συμβουλή. Το πωλητήριο έγγραφό σου ορίζει τι σου οφείλει ο κατασκευαστής και μέχρι πότε. Ρώτα τον δικηγόρο σου στην Κύπρο.

Περισσότεροι οδηγοί στα ελληνικά

Όλοι οι οδηγοί · Υπολογιστές: κόστος αγοράς, φόροι και χορηγία 2026