Συνήθη ελαττώματα νεόδμητων στην Κύπρο: τι βρίσκουν οι επιθεωρητές και γιατί

Αφορά ακίνητα στην Κυπριακή Δημοκρατία (αρχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας). Όχι τα κατεχόμενα. Ενημέρωση: 13 Νοεμβρίου 2026.

Με λίγα λόγια

Τα ελαττώματα που μετράνε περισσότερο στα νέα σπίτια της Κύπρου αφορούν νερό: ανοιχτοί αρμοί και αδύναμη υγρομόνωση στις ταράτσες, σφραγίσεις που λείπουν σε πόρτες και παράθυρα, μπαλκόνια με κλίση προς τη λάθος μεριά. Ακολουθούν κούφια πλακάκια δαπέδου, χαλαρά είδη υγιεινής, ημιτελή ηλεκτρολογικά και κακοδρομολογημένες αποχετεύσεις κλιματιστικών. Τα περισσότερα διορθώνονται φθηνά πριν την παράδοση και ακριβά μετά από έναν χειμώνα.

Τι βρήκε μια πραγματική επιθεώρηση;

Πρώτα οι αριθμοί, από ένα σπίτι. Μια νέα κατοικία με πισίνα στην επαρχία Πάφου, που επιθεωρήθηκε σε δύο μέρες τον Ιούλιο του 2026: 146 σημεία σε 22 χώρους, ομαδοποιημένα σε 19 ευρήματα. Τέσσερα ευρήματα ήταν επείγοντα, 15 ήθελαν εργασίες, και 40 σημεία ήταν αισθητικά (δείγμα έκθεσης Etimo). Ένα σπίτι δεν αποδεικνύει τίποτα για την αγορά. Δείχνει όμως πώς μοιάζει μια λίστα.

Ταράτσα: ανοιχτά κενά στις άκρες, ρωγμές στη στρώση υγρομόνωσης, αρμόστοκος που λείπει, πλακάκια που δεν έχουν κολλήσει πλήρως.
Εξωτερικές πόρτες και παράθυρα: σιλικόνη που λείπει, έχει σκάσει ή έχει μπει άσχημα στην πόρτα εισόδου, σε τρεις γυάλινες πόρτες και σε τέσσερα παράθυρα.
Δύο σωλήνες με καμένη επιφάνεια, ένας στην ταράτσα και ένας σε εξωτερικό τοίχο.
Χαλαρή πάνω κουπαστή σε γυάλινο κάγκελο μπαλκονιού.
Αρμόστοκος που λείπει ή έχει κενά σε 11 χώρους δαπέδου, και κενά αέρα κάτω από πλακάκια σε τέσσερα δωμάτια.
Βρύσες, νιπτήρες και τηλέφωνα ντους χαλαρά και στα τρία μπάνια.
Ένα καλώδιο που φαίνεται από το ταβάνι ενός μπάνιου.

Γιατί το νερό είναι το κύριο πρόβλημα στην Κύπρο;

Για τρεις λόγους που έχουν να κάνουν με το πώς χτίζει το νησί. Οι στέγες είναι επίπεδες πλάκες από μπετόν, συχνά με πλακάκια και σε χρήση ως ταράτσες, άρα η στέγη είναι ταυτόχρονα και δάπεδο με έπιπλα πάνω της. Η βροχή έρχεται σε λίγους δυνατούς μήνες και μετά καθόλου, άρα μια αδύναμη μεμβράνη μπορεί να περάσει ολόκληρο καλοκαίρι απαρατήρητη. Και ο δυνατός ήλιος κινεί κάθε αρμό, κάθε μέρα: τα σφραγιστικά και ο αρμόστοκος σε μια νότια ταράτσα περνούν δύσκολη ζωή.

Τα εθνικά στοιχεία συμφωνούν. Το 2023, το 32,1% των ανθρώπων στην Κύπρο ζούσε σε σπίτι με στέγη που στάζει, υγρούς τοίχους ή σαπίλα, έναντι 15,6% σε όλη την ΕΕ (Eurostat, ilc_mdho01). Το ποσοστό αυτό καλύπτει σπίτια κάθε ηλικίας, όχι μόνο νέα.

Ποια ελαττώματα βγαίνουν σε στέγες, ταράτσες και μπαλκόνια;

Κλίσεις που στέλνουν το νερό προς την πόρτα, ή πουθενά.
Μεμβράνη που δεν ανεβαίνει στον τοίχο, ή που κόπηκε κοντά στο κατώφλι.
Ανοιχτοί αρμοί στις ακραίες πέτρες, στα περιθώρια και γύρω από τις απορροές.
Απορροές βουλωμένες με λάσπη από την τοποθέτηση των πλακιδίων.
Τρύπες που ανοίχτηκαν στην υγρομόνωση για κάγκελα, βάσεις κλιματιστικών ή πλαίσια ηλιακών, και έμειναν ασφράγιστες.
Κατώφλια στο ίδιο ύψος με την ταράτσα, οπότε η βροχή με αέρα μπαίνει κάτω από την πόρτα.

Ποια ελαττώματα βγαίνουν μέσα;

Πλακάκια δαπέδου που ακούγονται κούφια. Τα μεγάλα πλακάκια που στρώνονται πάνω σε βούλες κόλλας ραγίζουν αργότερα κάτω από τα έπιπλα.
Δάπεδα ντους χωρίς κλίση προς την απορροή.
Πόρτες που τρίβονται, κλειδαριές που δεν βρίσκουν την υποδοχή, πορτάκια ερμαριών εκτός γραμμής.
Ενώσεις πάγκου κουζίνας που έμειναν ανοιχτές δίπλα στον νεροχύτη.
Μπογιά πάνω σε σκόνη, και μπαλώματα εκεί όπου μια επισκευή βάφτηκε σε άλλη απόχρωση.
Τριχοειδείς ρωγμές εκεί όπου η τοιχοποιία συναντά τον σκελετό από μπετόν. Συνηθισμένες, και κατά κανόνα θέμα τελειώματος.

Ποια ελαττώματα βγαίνουν στις εγκαταστάσεις;

Σωλήνες συμπυκνώματος κλιματιστικών που καταλήγουν πάνω από τοίχο, παράθυρο ή το μπαλκόνι του γείτονα.
Ηλιακοί θερμοσίφωνες με αμόνωτους σωλήνες ή ένωση που ιδρώνει στο ντεπόζιτο.
Πρίζες χωρίς ρεύμα, διακόπτες που ανάβουν λάθος φως, γυμνές άκρες καλωδίων.
Ανοιχτές άκρες σωλήνων και καπάκια απορροών που λείπουν.
Πιεστικά που ξεκινούν κάθε λίγα δευτερόλεπτα, σημάδι διαρροής ή χαλασμένου δοχείου πίεσης.

Οι κανόνες για αυτά τα συστήματα γίνονται πιο αυστηροί. Οι άδειες οικοδομής για τις οποίες υποβλήθηκε αίτηση μετά τις 11 Μαρτίου 2026 θέλουν πλήρεις μηχανολογικές μελέτες, και για μονοκατοικίες, και οι εγκαταστάσεις πρέπει να επιβλέπονται και να υπογράφονται στο τέλος από μηχανικούς (Cyprus Mail, 18 Μαρ. 2026). Τα σπίτια με άδεια πριν από εκείνη την ημερομηνία χτίστηκαν με το παλαιότερο καθεστώς.

Ποια ελαττώματα κοστίζουν περισσότερο αν ξεφύγουν;

Εκείνα που μετά σκεπάζονται από κάτι άλλο. Μια μεμβράνη που απέτυχε κάτω από ταράτσα με πλακάκια σημαίνει ξήλωμα των πλακιδίων. Μια ένωση που στάζει μέσα σε τοίχο σημαίνει άνοιγμα του τοίχου και αλλαγή των πλακιδίων του μπάνιου πίσω του. Σύγκρινέ το με μια γρατζουνισμένη πόρτα, που κοστίζει το ίδιο να διορθωθεί όποιον μήνα κι αν είναι.

Επείγον: οτιδήποτε αφήνει νερό να μπει, αφήνει νερό να φύγει ή μπορεί να τραυματίσει κάποιον. Διόρθωση πριν την επόμενη βροχή ή πριν τη χρήση.
Θέλει εργασίες: ό,τι εμποδίζει ένα μέρος της κατοικίας να κάνει τη δουλειά του. Διόρθωση πριν μετακομίσεις.
Αισθητικό: ό,τι φαίνεται αλλά δεν σε εμποδίζει να ζεις. Διόρθωση όσο ο μπογιατζής είναι ακόμη στο εργοτάξιο.

Αυτή είναι η σειρά που χρησιμοποιούν οι εκθέσεις μας. Είναι και η σειρά με την οποία πιέζεις τον κατασκευαστή. Περισσότερα στον οδηγό για τη διόρθωση των ελαττωμάτων (Πώς να διορθώσει ο κατασκευαστής τα ελαττώματα στην Κύπρο: λίστα, ειδοποίηση, επανέλεγχος), και όλη η διαδικασία στον κύριο οδηγό (Snagging στην Κύπρο: πώς ελέγχεις ένα νεόδμητο πριν πληρώσεις το υπόλοιπο).

Συχνές ερωτήσεις

Είναι κακοχτισμένα τα νεόδμητα σπίτια στην Κύπρο;

Κανένα γενικό νούμερο δεν το λέει, και εμείς δεν βαθμολογούμε κατασκευαστές. Τα νέα σπίτια παντού έρχονται με λίστα. Στο Ηνωμένο Βασίλειο οι περισσότεροι αγοραστές αναφέρουν κάποια ζητήματα στον εργολάβο τους (Home Builders Federation, Μάρ. 2026). Η διαφορά στην Κύπρο είναι ότι λιγότεροι κανόνες πιάνουν ό,τι ξεφύγει στην παράδοση.

Είναι φυσιολογικές οι ρωγμές σε νέο σπίτι;

Οι λεπτές ρωγμές στον σοβά και στην ένωση της τοιχοποιίας με τον σκελετό από μπετόν είναι συνηθισμένες όσο ένα κτίριο στεγνώνει και κάθεται. Οι πλατιές, κλιμακωτές ή αυξανόμενες ρωγμές, ή οι ρωγμές που περνούν από δοκούς και κολόνες, δεν είναι. Αυτές πάνε σε πολιτικό μηχανικό.

Ποια είναι η πιο συχνή ατέλεια;

Σε αριθμό, τα μικρά του τελειώματος: σιλικόνη, αρμόστοκος, μπογιά και ρύθμιση θυρών. Στο σπίτι του δείγματός μας, μόνο η σφράγιση στις εξωτερικές πόρτες και στα παράθυρα έδωσε 13 σημεία σε εννέα χώρους.

Ποιος πληρώνει για τη διόρθωση ελαττωμάτων σε νεόδμητο;

Σε νεόδμητο, τα ελαττώματα τα διορθώνει συνήθως ο κατασκευαστής. Η σύμβασή σου ορίζει τι μετράει και για πόσο καιρό. Ρώτα τον δικηγόρο σου ποιος όρος ισχύει πριν στείλεις τη λίστα.

Διάβασε αυτόν τον οδηγό στα αγγλικά

Ζήτα το δωρεάν Property Brief σου

Στείλε μας με email τη διεύθυνση του ακινήτου ή, αν τα έχεις, τα στοιχεία από τον τίτλο ιδιοκτησίας. Παίρνεις τη λίστα εγγράφων για αυτό το ακίνητο μέσα σε μία εργάσιμη ημέρα.

Αποστολή διεύθυνσης με email

Ή γράψε στο [email protected]. Πολιτική απορρήτου (αγγλικά)

Πάρε τη λίστα ελέγχου με email

Θέλεις μόνο τη λίστα ελέγχου; Άφησε το email σου και σου στέλνουμε τη λίστα με τα 7 έγγραφα σε PDF (στα αγγλικά), για τη συζήτηση με τον δικηγόρο σου.

Πώς έμαθες για εμάς; (προαιρετικό)

Χρησιμοποιούμε το email σου μόνο για να σου στείλουμε αυτόν τον σύνδεσμο. Πολιτική απορρήτου (αγγλικά)

Πηγές

Γενικές πληροφορίες, όχι νομική συμβουλή. Τον τίτλο τον ελέγχει ο δικηγόρος σου, όχι η Etimo. Η Etimo δεν αναφέρει αξίες ακινήτων και δεν πωλεί ούτε μεσολαβεί σε πωλήσεις ακινήτων.

Γενικές πληροφορίες, όχι νομική συμβουλή. Το πωλητήριο έγγραφό σου ορίζει τι σου οφείλει ο κατασκευαστής και μέχρι πότε. Ρώτα τον δικηγόρο σου στην Κύπρο.

Περισσότεροι οδηγοί στα ελληνικά

Όλοι οι οδηγοί · Υπολογιστές: κόστος αγοράς, φόροι και χορηγία 2026