Από την άδεια στον τίτλο ιδιοκτησίας: πώς ένα νεόδμητο στην Κύπρο αποκτά τα χαρτιά του

Αφορά ακίνητα στην Κυπριακή Δημοκρατία (αρχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας). Όχι τα κατεχόμενα. Ενημέρωση: 13 Οκτωβρίου 2026.

Με λίγα λόγια

Ένα νεόδμητο στην Κύπρο αποκτά τα χαρτιά του με σειρά: πολεοδομική άδεια, άδεια οικοδομής, κατασκευή, πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, χωρομέτρηση διαχωρισμού, ξεχωριστοί τίτλοι. Από την 1η Ιουλίου 2024 τις περισσότερες άδειες τις χειρίζονται οι Επαρχιακοί Οργανισμοί Αυτοδιοίκησης, με ηλεκτρονική υποβολή στο σύστημα «Ιππόδαμος» (FastForward, Απρ. και Ιούν. 2024). Από τις 2 Ιανουαρίου 2024 το Κτηματολόγιο δέχεται μόνο πλήρεις φακέλους διαχωρισμού (ΤΚΧ, Νοέ. 2023).

Τι άλλαξε το 2024–2026;

2 Ιαν. 2024. Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ) δέχεται μόνο πλήρεις φακέλους διαχωρισμού (ΤΚΧ, Νοέ. 2023).
1 Ιουλ. 2024. Οι άδειες πέρασαν στους πέντε Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης (ΕΟΑ). Οι αναπτύξεις μεγάλης κλίμακας μένουν στο Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως (FastForward, Απρ. 2024).
Οκτ. 2024 έως Μαρ. 2025. Άνοιξε ταχεία διαδικασία αδειοδότησης για μικρότερα οικιστικά έργα (Cyprus Mail, Φεβ. 2025· FastForward, Μαρ. 2025).
16 Μαΐου 2026. Το ΤΚΧ μπορεί πλέον να επιβάλλει πρόστιμα σε πωλητές που παραλείπουν το πιστοποιητικό έρευνας και σε δανειστές που δεν αποδεσμεύουν εξοφλημένη μονάδα (ΤΚΧ, Φεβ. 2026).

Ποια είναι τα στάδια, και ποιος εκδίδει κάθε έγγραφο;

Στάδιο	Έγγραφο	Το εκδίδει	Τι να ρωτήσεις
1. Πολεοδομία	Πολεοδομική άδεια	ΕΟΑ της επαρχίας· έργα μεγάλης κλίμακας: Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως	Καλύπτει τις μονάδες που πωλούνται;
2. Οικοδομή	Άδεια οικοδομής	Διευθυντής Αδειοδότησης Ανάπτυξης του ΕΟΑ της επαρχίας	Ημερομηνία έκδοσης. Ισχύει ακόμη, ανανεώθηκε ή παρατάθηκε;
3. Κατασκευή	Εγκεκριμένα σχέδια· εγγραφή του εργολάβου	ΕΟΑ· Συμβούλιο Εγγραφής και Ελέγχου Εργοληπτών Οικοδομικών και Τεχνικών Έργων	Είναι εγγεγραμμένος ο εργολάβος (κυπριακό δικηγορικό γραφείο μέσω Mondaq, Ιουλ. 2026); Ποια διαδικασία αδειοδότησης ακολουθήθηκε;
4. Ολοκλήρωση	Πιστοποιητικό τελικής έγκρισης	ΕΟΑ της επαρχίας, με αίτηση στο σύστημα «Ιππόδαμος»	Έγινε αίτηση ή εκδόθηκε; Συμφωνεί το κτίριο με τα εγκεκριμένα σχέδια;
5. Διαχωρισμός	Φάκελος διαχωρισμού με χωρομέτρηση	Ιδιώτης αδειούχος χωρομέτρης, μετά το ΤΚΧ	Κατατέθηκε πλήρης φάκελος; Πότε;
6. Τίτλοι	Ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας ανά μονάδα	ΤΚΧ, πρώτα στο όνομα του κατασκευαστή, μετά μεταβίβαση	Είναι η γη υποθηκευμένη; Υπάρχει δήλωση Τύπου Α;

Ποιος εκδίδει σήμερα πολεοδομικές άδειες και άδειες οικοδομής;

Η πολεοδομική άδεια εκδίδεται βάσει του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, η άδεια οικοδομής βάσει του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96. Οικοδομική αρχή είναι πλέον ο Διευθυντής Αδειοδότησης Ανάπτυξης κάθε ΕΟΑ (CyLaw, Κεφ. 96 άρθρο 2, έλεγχος 7 Οκτ. 2026).

Η άδεια οικοδομής ισχύει 3 χρόνια από την έκδοση. Αν οι εργασίες άρχισαν αλλά δεν τελείωσαν, μπορεί να ανανεωθεί για έως 2 χρόνια και μετά να παραταθεί κατά ένα χρόνο κάθε φορά (CyLaw, Κεφ. 96 άρθρο 5).

Τι είναι η ταχεία διαδικασία αδειοδότησης;

Χαμηλού κινδύνου (μονοκατοικίες και κατοικίες δύο μονάδων): 20 εργάσιμες ημέρες για την πολεοδομική και 20 για την άδεια οικοδομής. Αν δεν βγει απόφαση, η άδεια θεωρείται ότι εκδόθηκε την 21η ημέρα. Την ευθύνη για την αίτηση την αναλαμβάνει ο αρχιτέκτονας (Cyprus Mail, Φεβ. 2025).
Μεσαίου κινδύνου (3–4 μονάδες, έως 12 κατοικίες σε σειρά, ή έως 4 ορόφους και 20 διαμερίσματα συν ένα υπόγειο): 80 εργάσιμες ημέρες συνολικά, από τον Μάρτιο 2025. Ιδιώτες μελετητές υπογράφουν ότι οι εργασίες ακολουθούν την άδεια. Ο ΕΟΑ κάνει ελέγχους σε τρία στάδια (FastForward, Μαρ. 2025).
Ο Υπουργός Εσωτερικών δήλωσε ότι σχεδόν 3.000 κατοικίες και περίπου 1.000 πολυκατοικίες είχαν αδειοδοτηθεί με αυτόν τον τρόπο (Cyprus Mail, Ιούν. 2026).

Δεν μπορέσαμε να επιβεβαιώσουμε αν το σχέδιο στηρίζεται σε νόμο, σε κανονισμό ή σε υπουργική απόφαση.

Τι γίνεται κατά την κατασκευή;

Πέρα από τους ελέγχους σταδίων της ταχείας διαδικασίας, δεν λειτουργεί σύστημα τρίτων, αυτοτελών επιθεωρητών οικοδομών. Νομοσχέδιο για μεγαλύτερα έργα ήταν σε διαβούλευση έως τις 7 Ιουλ. 2026 και δεν έχει ψηφιστεί (κυπριακή πύλη ακινήτων, Ιούν. 2026· Cyprus Mail, Σεπ. 2026).

Γιατί το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης μετρά για τον τίτλο;

Ο ΕΟΑ εκδίδει το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης όταν τελειώσει το κτίριο. Την αίτηση την κάνει ο κατασκευαστής στο σύστημα «Ιππόδαμος». Χωρίς αυτό, ο διαχωρισμός και οι ξεχωριστοί τίτλοι κανονικά δεν μπορούν να ακολουθήσουν (κυπριακό δικηγορικό γραφείο, 6 Αυγ. 2026).

Από 9.497 υποθέσεις εγκλωβισμένων αγοραστών, οι 5.417 δεν είχαν καθόλου τίτλο ιδιοκτησίας, κυρίως επειδή έλειπαν τα τελικά πολεοδομικά ή οικοδομικά έγγραφα (επίσημα στοιχεία μέσω Cyprus Mail, Μάιος 2025). Άλλες αιτίες είναι κτίρια που διαφέρουν από τα εγκεκριμένα σχέδια, διαχωρισμοί που δεν έγιναν και υποθήκες στη γη του κατασκευαστή (δύο κυπριακά δικηγορικά γραφεία, Αυγ. 2026).

Πώς αποκτούν οι μονάδες ξεχωριστούς τίτλους;

Εκδίδεται το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης.
Ιδιώτης αδειούχος χωρομέτρης κάνει την εξωτερική οριοθέτηση και τη χωρομέτρηση (Cyprus Mail, Φεβ. 2024).
Ο κατασκευαστής καταθέτει πλήρη φάκελο διαχωρισμού στο ΤΚΧ. Ο στόχος του ΤΚΧ είναι «κατά μέσο όρο περίπου τρεις μήνες» (ΤΚΧ, Νοέ. 2023). Πριν την αλλαγή χρειαζόταν από ένα έως τρία χρόνια (Cyprus Mail, Φεβ. 2024).
Το ΤΚΧ ενημερώνει τα σχέδια και εκδίδει τίτλους στο όνομα του κατασκευαστή.
Κάθε τίτλος μεταβιβάζεται στον αγοραστή (κυπριακό δικηγορικό γραφείο, 6 Αυγ. 2026).

Ο στόχος των τριών μηνών αφορά πλήρεις φακέλους. Για τις επιτόπιες χωρομετρήσεις γενικά, η Ελεγκτική Υπηρεσία βρήκε μέσο όρο 17 μηνών (Cyprus Mail, Φεβ. 2026).

Αν ο ιδιοκτήτης δεν κάνει αίτηση, το ΤΚΧ μπορεί να ενημερώσει το μητρώο μόνο του, μεταξύ άλλων και ύστερα από αίτημα αγοραστή που έχει καταθέσει πωλητήριο έγγραφο (ΤΚΧ, έλεγχος 7 Οκτ. 2026).

Όσο ο τίτλος εκκρεμεί, μετρούν τρία έγγραφα:

Πιστοποιητικό έρευνας. Πρέπει να αποτελεί μέρος του πωλητηρίου εγγράφου και να έχει ημερομηνία όχι πάνω από 5 εργάσιμες ημέρες πριν την υπογραφή (ΤΚΧ, Ιαν. 2024).
Κατάθεση του πωλητηρίου. Το πωλητήριο έγγραφο κατατίθεται στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο μέσα σε 6 μήνες από την υπογραφή (CyLaw, Νόμος 81(I)/2011 άρθρο 3, έλεγχος 7 Οκτ. 2026).
Δήλωση Τύπου Α. Αν η γη είναι υποθηκευμένη, ο δανειστής και ο πωλητής υπογράφουν δήλωση Τύπου Α. Με αυτήν ο δανειστής δεσμεύεται να εκδώσει δήλωση Τύπου Β μόλις πληρωθεί το 95 % της τιμής. Η δήλωση Τύπου Β επιβεβαιώνει ότι ο δανειστής θα αποδεσμεύσει τη μονάδα από την υποθήκη (κυπριακό δικηγορικό γραφείο μέσω Mondaq, Φεβ. 2024).

Ποιοι ενεργειακοί κανόνες ισχύουν για ένα νέο κτίριο;

Όλα τα νέα κτίρια πρέπει να είναι κτίρια σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας (nZEB) από τις 31 Δεκ. 2020 (CyLaw, Νόμος 142(I)/2006 άρθρο 5A, έλεγχος 7 Οκτ. 2026).
Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης χρειάζεται για ένα νέο κτίριο και όταν ένα κτίριο πωλείται ή ενοικιάζεται. Πρέπει να δοθεί στον αγοραστή ή στον ενοικιαστή. Ισχύει για έως 10 χρόνια (CyLaw, Νόμος 142(I)/2006 άρθρο 6).
Οι αγγελίες πρέπει να αναφέρουν την ενεργειακή κατηγορία (ίδιος νόμος, άρθρο 8A).

Υπάρχει νομική εγγύηση για μια νέα κατοικία;

Όχι ως σταθερός κανόνας. Κυπριακό δικηγορικό γραφείο αναφέρει ότι δεν υπάρχει σταθερή κάλυψη από τον νόμο για όλα τα ελαττώματα μιας νέας κατοικίας (μέσω Mondaq, Σεπ. 2026). Η κάλυψη εξαρτάται κυρίως από το συμβόλαιο, από τυχόν εγγύηση του κατασκευαστή ή από ασφάλιση. Οι αξιώσεις στηρίζονται στον περί Συμβάσεων Νόμο, Κεφ. 149, και στην αμέλεια βάσει του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148 (ίδια πηγή).

Ο περί Παραγραφής Αγώγιμων Δικαιωμάτων Νόμος 66(I)/2012 ορίζει τις προθεσμίες (CyLaw, έλεγχος 7 Οκτ. 2026):

Αξιώσεις από σύμβαση: 6 χρόνια (άρθρο 7).
Αξιώσεις για αμέλεια: 3 χρόνια (άρθρο 6(2)).
Άλλα αστικά αδικήματα: 6 χρόνια (άρθρο 6(1)).
Ο χρόνος τρέχει από την ημέρα που συμπληρώνεται η βάση της αγωγής (άρθρο 3).

Πότε συμπληρώνεται η βάση της αγωγής για ένα ελάττωμα που βρέθηκε αργότερα είναι ερώτημα για τον δικηγόρο σου. Κάποια συμβόλαια ορίζουν δικές τους περιόδους ελαττωμάτων και κανόνες ειδοποίησης (κυπριακό δικηγορικό γραφείο μέσω Mondaq, Σεπ. 2026). Για την παράδοση των κλειδιών, δες τη λίστα ελέγχου snagging (Λίστα ελέγχου snagging για νεόδμητο στην Κύπρο: τι ελέγχεις, δωμάτιο προς δωμάτιο).

Ποια έγγραφα μπορεί να ζητήσει ο αγοραστής από τον κατασκευαστή;

Πολεοδομική άδεια, με ημερομηνία και όρους.
Άδεια οικοδομής, με ημερομηνία έκδοσης και τυχόν ανανέωση ή παράταση.
Εγκεκριμένα σχέδια που αντιστοιχούν στη μονάδα που πωλείται.
Πιστοποιητικό έρευνας, όχι παλαιότερο από 5 εργάσιμες ημέρες κατά την υπογραφή.
Αν η γη είναι υποθηκευμένη, τη δήλωση Τύπου Α.
Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, ή την ημερομηνία που θα εκδοθεί.
Πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, μόλις τελειώσει το κτίριο.
Απόδειξη ότι κατατέθηκε πλήρης φάκελος διαχωρισμού στο ΤΚΧ.

Υπολογιστής

Υπολογιστής εξόδων αγοράς: τέλη μεταβίβασης και ΦΠΑ στην Κύπρο

Τιμή χωρίς ΦΠΑ

Η πώληση έχει ΦΠΑ;

Όχι, μεταπώλησηΝαι, νεόδμητο

Η πρώτη πώληση νεόδμητου από κατασκευαστή έχει συνήθως ΦΠΑ. Η μεταπώληση μεταχειρισμένου σπιτιού δεν έχει.

Θα είναι η κύρια και μόνιμη κατοικία σου;

ΝαιΌχι

Χρειάζεται για τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5 %. Εξοχικό ή σπίτι για ενοικίαση δεν πληροί τους όρους.

Βάλε την τιμή για να δεις τα έξοδα.

Πρόσθεσε περισσότερα στοιχεία Προαιρετικό

Δάνειο με υποθήκη στο ακίνητο

Για το τέλος εγγραφής υποθήκης.

Άνοιξε τον υπολογιστή στη δική του σελίδα

Ερωτήσεις που πρέπει να κάνεις

Ο κατασκευαστής

Πότε θα κάνεις αίτηση για το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης;

Ο δικηγόρος σου

Δείχνει το πιστοποιητικό έρευνας υποθήκη, επιβάρυνση ή απαγόρευση στη γη;
Επισυνάπτεται η δήλωση Τύπου Α όταν κατατίθεται το πωλητήριο στο Κτηματολόγιο;
Ποιες περιόδους ελαττωμάτων ορίζει το συμβόλαιο, και από πότε τρέχει ο χρόνος για μια αξίωση;

Τι δεν μπορεί να σου πει αυτός ο οδηγός

Τα έγγραφα και οι αριθμοί δεν λένε τίποτα για την κατάσταση του κτιρίου.
Αν το κτίριο συμφωνεί με τα εγκεκριμένα σχέδια. Γι’ αυτό πρέπει κάποιος να δει το κτίριο.
Πόσο θα κρατήσει το δικό σου έργο. Καμία επίσημη πηγή δεν δίνει τυπικό χρόνο από τη γη έως τον τίτλο.
Αν το συμβόλαιό σου δίνει περισσότερη κάλυψη από τον νόμο. Το διαβάζει ο δικηγόρος σου.

Διάβασε αυτόν τον οδηγό στα αγγλικά

Ζήτα το δωρεάν Property Brief σου

Στείλε μας με email τη διεύθυνση του ακινήτου ή, αν τα έχεις, τα στοιχεία από τον τίτλο ιδιοκτησίας. Παίρνεις τη λίστα εγγράφων για αυτό το ακίνητο μέσα σε μία εργάσιμη ημέρα.

Αποστολή διεύθυνσης με email

Ή γράψε στο [email protected]. Πολιτική απορρήτου (αγγλικά)

Πάρε τη λίστα ελέγχου με email

Θέλεις μόνο τη λίστα ελέγχου; Άφησε το email σου και σου στέλνουμε τη λίστα με τα 7 έγγραφα σε PDF (στα αγγλικά), για τη συζήτηση με τον δικηγόρο σου.

Πώς έμαθες για εμάς; (προαιρετικό)

Χρησιμοποιούμε το email σου μόνο για να σου στείλουμε αυτόν τον σύνδεσμο. Πολιτική απορρήτου (αγγλικά)

Πηγές

Γενικές πληροφορίες, όχι νομική συμβουλή. Τον τίτλο τον ελέγχει ο δικηγόρος σου, όχι η Etimo. Η Etimo δεν αναφέρει αξίες ακινήτων και δεν πωλεί ούτε μεσολαβεί σε πωλήσεις ακινήτων.

Περισσότεροι οδηγοί στα ελληνικά

Όλοι οι οδηγοί · Υπολογιστές: κόστος αγοράς, φόροι και χορηγία 2026