Snagging σε διαμέρισμα ή έπαυλη στην Κύπρο: από τα σχέδια, νέο και σχεδόν νέο

Αφορά ακίνητα στην Κυπριακή Δημοκρατία (αρχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας). Όχι τα κατεχόμενα. Ενημέρωση: 13 Νοεμβρίου 2026.

Με λίγα λόγια

Ένα διαμέρισμα έχει λιγότερες δικές του επιφάνειες, αλλά μοιράζεται στέγη, αποχετεύσεις, ανελκυστήρα και χώρο στάθμευσης με το κτίριο, άρα έλεγξε και τα κοινόχρηστα. Η έπαυλη τα έχει όλα δικά της: στέγη, πισίνα, τοίχους περίφραξης, αποχέτευση, μηχανήματα. Όποιος αγοράζει από τα σχέδια κάνει snagging στο τέλος, με τις προδιαγραφές. Όποιος αγοράζει σχεδόν νέα μεταπώληση δεν έχει αυτόματη αξίωση απέναντι στον κατασκευαστή.

Τι διαφέρει ανάμεσα σε διαμέρισμα και έπαυλη;

	Διαμέρισμα	Έπαυλη ή κατοικία
Στέγη	Κοινή, εκτός αν έχεις τον τελευταίο όροφο ή roof garden	Δική σου: πλάκα, υγρομόνωση, απορροές, μηχανήματα
Νερό από πάνω	Το μπαλκόνι ή το μπάνιο του γείτονα	Η δική σου ταράτσα και στέγη
Έξω	Μπαλκόνια, αποθήκη, χώρος στάθμευσης	Κήπος, τοίχοι, πύλες, είσοδος αυτοκινήτου, πισίνα
Εγκαταστάσεις	Κοινές κατακόρυφες στήλες, αντλίες, ανελκυστήρας, θυροτηλέφωνο	Δικό σου ντεπόζιτο, αντλία, ηλιακός, απορροφητικός λάκκος ή σύνδεση με αποχετευτικό
Ποιος διορθώνει τα κοινά ελαττώματα	Ο κατασκευαστής, με πίεση από όλους τους ιδιοκτήτες μαζί	Δεν εφαρμόζεται
Χρόνος στον χώρο	Λιγότερος	Περισσότερος, και μεγάλο μέρος του έξω

Τι ελέγχεις σε μια πολυκατοικία πέρα από τη δική σου πόρτα;

Τη στέγη, αν μπορείς να ανέβεις. Μια διαρροή στο διαμέρισμα του τελευταίου ορόφου ξεκινά ως πρόβλημα όλων και καταλήγει στο ταβάνι ενός ιδιοκτήτη.
Την είσοδο, τις σκάλες και τον ανελκυστήρα: τελειωμένα, φωτισμένα, σε λειτουργία.
Τον χώρο στάθμευσης και την αποθήκη σου: σημαδεμένα, αριθμημένα όπως στη σύμβαση, στεγνά.
Το υπόγειο ή την πιλοτή μετά από βροχή: στάσιμο νερό, λεκέδες στις κολόνες.
Πού αποχετεύει το μπαλκόνι σου. Αν πέφτει στο από κάτω, ο καβγάς είναι θέμα χρόνου.
Μετρητές και κατακόρυφες στήλες: ο αριθμός του διαμερίσματός σου στους δικούς σου μετρητές.

Τα ελαττώματα στα κοινόχρηστα είναι καλύτερα να τα θέτουν οι ιδιοκτήτες μαζί. Μία λίστα από έξι ιδιοκτήτες διαβάζεται πιο γρήγορα από έξι λίστες.

Τι ελέγχεις σε μια έπαυλη που δεν υπάρχει σε διαμέρισμα;

Ολόκληρη τη στέγη: μεμβράνη, περιθώρια, κάθε σωλήνα και κάθε βάση που τη διαπερνά.
Τις στάθμες του εδάφους: το χώμα και οι πλακοστρώσεις πρέπει να έχουν κλίση μακριά από το σπίτι και να βρίσκονται χαμηλότερα από το δάπεδο μέσα.
Τοίχους περίφραξης και αντιστήριξης: ρωγμές, κλίση, τρύπες αποστράγγισης στη βάση.
Πύλες, πόρτα γκαράζ, αποστράγγιση της εισόδου αυτοκινήτου.
Ντεπόζιτο νερού, αντλία, ηλιακό θερμοσίφωνα, τυχόν διάτρηση ή άρδευση.
Σύνδεση με το αποχετευτικό ή απορροφητικό λάκκο: πού είναι, και αν είναι σε χρήση.
Την πισίνα, το μηχανοστάσιό της και την πλακόστρωση γύρω της.

Τι να ρωτήσεις για το τεμάχιο, το νερό και την τουριστική ενοικίαση είναι στον οδηγό μας για τις επαύλεις (Αγορά βίλας στην Κύπρο: το οικόπεδο, η πισίνα, το νερό, η ακτή και η ενοικίαση σε παραθεριστές).

Και η πισίνα;

Ένας οπτικός έλεγχος καλύπτει το κέλυφος, τα πλακάκια ή τη μεμβράνη, το στέψιμο, τα σκίμερ, τα φώτα, το μηχανοστάσιο και τις στάθμες της πλακόστρωσης. Δεν μπορεί να αποδείξει ότι μια πισίνα κρατά νερό. Ζήτα από τον κατασκευαστή να τη γεμίσει και να σημειώνει τη στάθμη για αρκετές μέρες πριν την παράδοση.

Οι πισίνες έχουν και δικό τους νόμο, τον Ν. 137(I)/2025 (INDEX.cy, 31 Ιουλ. 2025). Ορίζει υποχρεώσεις ανά τύπο πισίνας, και μια πισίνα που χρησιμοποιείται ιδιωτικά από μία κατοικία, ή από μέχρι πέντε, αντιμετωπίζεται διαφορετικά από μια μεγαλύτερη κοινόχρηστη πισίνα (Cyprus Mail, 6 Αυγ. 2025). Ρώτα τον δικηγόρο σου ποιες υποχρεώσεις ισχύουν για τη δική σου. Οι Αμερικανοί επιθεωρητές αντιμετωπίζουν τις πισίνες ως ξεχωριστή δουλειά με δικό της πρότυπο (ASHI, ανάγνωση 13 Νοε. 2026), κάτι που δείχνει πόσα υπάρχουν να δεις.

Τι αλλάζει όταν αγοράζεις από τα σχέδια;

Αγοράζεις μια περιγραφή. Οι προδιαγραφές, τα σχέδια και κάθε κατάλογος τελειωμάτων που επισυνάπτεται στη σύμβαση είναι το μέτρο για την τελειωμένη κατοικία, άρα κράτα τα, με τις ημερομηνίες. Στο τέλος, κάνε snagging όπως για κάθε νεόδμητο (Snagging στην Κύπρο: πώς ελέγχεις ένα νεόδμητο πριν πληρώσεις το υπόλοιπο).

Πριν υπογράψεις: ζήτα από τον δικηγόρο σου να προσθέσει δικαίωμα επιθεώρησης πριν την τελική πληρωμή.
Στη διάρκεια της κατασκευής: ρώτα αν μπορείς να επισκέπτεσαι σε ορισμένα στάδια. Δες τον χρόνο (Πότε να κάνεις snagging σε νεόδμητο στην Κύπρο: πριν την παράδοση ή μετά τα κλειδιά).
Σε κάθε πληρωμή σταδίου: ζήτα φωτογραφίες του σταδίου με ημερομηνία, αν δεν μπορείς να πας.
Στο τέλος: έλεγξε την κατοικία με βάση τις προδιαγραφές, σημείο προς σημείο, και ξεχωριστά για λάθη.

Και μια μεταπωλούμενη κατοικία μόλις λίγων χρόνων;

Μοιάζει με νεόδμητο και αγοράζεται ως μεταπώληση. Τα δικαιώματα από το πωλητήριο έγγραφο του κατασκευαστή ανήκουν στον πρώτο αγοραστή. Ένας επόμενος αγοραστής τα παίρνει μόνο με εκχώρηση, και μόνο αν η σύμβαση δεν την απαγορεύει (Cyprus Mail, 8 Σεπ. 2025, για την υπόθεση 10/2019 του Εφετείου).

Γι’ αυτό επιθεώρησε πριν δώσεις προκαταβολή (Επιθεώρηση πριν την αγορά), ζήτα από τον πωλητή την αρχική λίστα ελαττωμάτων και όποιες επιστολές προς τον κατασκευαστή, και ρώτα τον δικηγόρο σου αν τα δικαιώματα του πωλητή μπορούν να εκχωρηθούν σε σένα.

Συχνές ερωτήσεις

Χρειάζεται snagging ένα διαμέρισμα αν το κτίριο είναι ολοκαίνουργιο;

Ναι. Σε ένα νέο κτίριο οι ημιτελείς εργασίες είναι το πιο πιθανό. Έλεγξε το δικό σου διαμέρισμα και τα κοινόχρηστα: στέγη, είσοδο, ανελκυστήρα, χώρο στάθμευσης και αποθήκη.

Είναι το snagging μιας έπαυλης περισσότερη δουλειά από ενός διαμερίσματος;

Ναι. Μια έπαυλη προσθέτει στέγη, εξωτερικούς τοίχους από κάθε πλευρά, κήπο, τοίχους περίφραξης, δικό της νερό και αποχέτευση και συχνά πισίνα. Το δείγμα έκθεσής μας για μία νέα κατοικία με πισίνα απαριθμεί 146 σημεία σε 22 χώρους.

Ποιος διορθώνει ελαττώματα στα κοινόχρηστα μιας πολυκατοικίας;

Σε νέα πολυκατοικία, κανονικά ο κατασκευαστής, με βάση τα πωλητήρια έγγραφα. Οι ιδιοκτήτες πετυχαίνουν περισσότερα όταν θέτουν τα κοινά ελαττώματα μαζί και γραπτώς. Ρώτα τον δικηγόρο σου πώς χειρίζεται η σύμβασή σου τα κοινόχρηστα.

Μπορώ να επιθεωρήσω μια κατοικία από τα σχέδια στη διάρκεια της κατασκευής;

Μόνο με τη συγκατάθεση του κατασκευαστή, εκτός αν η σύμβασή σου σού δίνει το δικαίωμα. Το εργοτάξιο είναι ευθύνη του εργολάβου. Ρώτα γραπτώς, και ζήτα φωτογραφίες ανά στάδιο αν αρνηθούν τις επισκέψεις.

Περνά σε μένα η εγγύηση του κατασκευαστή αν αγοράσω σχεδόν νέο σπίτι;

Όχι αυτόματα. Τα δικαιώματα από το πρώτο πωλητήριο έγγραφο ανήκουν στον πρώτο αγοραστή και περνούν μόνο με εκχώρηση. Ρώτα τον δικηγόρο σου πριν υπογράψεις.

Διάβασε αυτόν τον οδηγό στα αγγλικά

Ζήτα το δωρεάν Property Brief σου

Στείλε μας με email τη διεύθυνση του ακινήτου ή, αν τα έχεις, τα στοιχεία από τον τίτλο ιδιοκτησίας. Παίρνεις τη λίστα εγγράφων για αυτό το ακίνητο μέσα σε μία εργάσιμη ημέρα.

Αποστολή διεύθυνσης με email

Ή γράψε στο [email protected]. Πολιτική απορρήτου (αγγλικά)

Πάρε τη λίστα ελέγχου με email

Θέλεις μόνο τη λίστα ελέγχου; Άφησε το email σου και σου στέλνουμε τη λίστα με τα 7 έγγραφα σε PDF (στα αγγλικά), για τη συζήτηση με τον δικηγόρο σου.

Πώς έμαθες για εμάς; (προαιρετικό)

Χρησιμοποιούμε το email σου μόνο για να σου στείλουμε αυτόν τον σύνδεσμο. Πολιτική απορρήτου (αγγλικά)

Πηγές

Γενικές πληροφορίες, όχι νομική συμβουλή. Τον τίτλο τον ελέγχει ο δικηγόρος σου, όχι η Etimo. Η Etimo δεν αναφέρει αξίες ακινήτων και δεν πωλεί ούτε μεσολαβεί σε πωλήσεις ακινήτων.

Γενικές πληροφορίες, όχι νομική συμβουλή. Το πωλητήριο έγγραφό σου ορίζει τι σου οφείλει ο κατασκευαστής και μέχρι πότε. Ρώτα τον δικηγόρο σου στην Κύπρο.

Περισσότεροι οδηγοί στα ελληνικά

Όλοι οι οδηγοί · Υπολογιστές: κόστος αγοράς, φόροι και χορηγία 2026