Налоги на недвижимость на Кипре в 2026 году: что платишь при покупке, владении, аренде и продаже

Что изменилось 1 января 2026 года?

Источники: тексты законов на CyLaw (Официальная газета от 31 декабря 2025, по состоянию на 7 октября 2026); Регистратор компаний (19 января 2026). Прежние цифры: международный налоговый обзор (пересмотрен 4 августа 2026); кипрская бухгалтерская фирма (по состоянию на 7 октября 2026).

Что я плачу при покупке?

Гербовый сбор. Для документов, подписанных с 1 января 2026 года, его нет (Регистратор компаний, 19 января 2026). Документы, которые хотя бы одна сторона подписала до 31 декабря 2025 года включительно, по-прежнему подчиняются старым правилам (объявление Налогового департамента, сообщение от 8 января 2026).

Сбор за переоформление (transfer fees) платится в Земельном управлении, когда право собственности переходит к тебе (Департамент земель и межевания, по состоянию на 7 октября 2026). На той же странице сказано, что сбор не взимается, если продажа облагается НДС (нужно письменное подтверждение службы НДС Налогового департамента). В остальных случаях сбор снижается на 50 %. Скидка не действует, если продавец приобрёл объект в результате принудительной продажи по частям VI и VIA Закона о передаче и ипотеке (Департамент земель и межевания, по состоянию на 8 октября 2026). Ставки такие:

• 3 % со стоимости до 85 000 евро
• 5 % с суммы от 85 001 до 170 000 евро
• 8 % с суммы свыше 170 000 евро

НДС на новостройки. Стандартная ставка 19 % (международный налоговый обзор, пересмотрен 4 августа 2026). Для основного жилья может действовать сниженная ставка 5 % (закон 42(I)/2023; кипрская юридическая фирма, 28 апреля 2026):

• 5 % на первые 130 м², остальное по 19 %
• стоимость этой части до 350 000 евро
• общая площадь до 190 м²
• общая цена до 475 000 евро

Если в течение 10 лет жильё перестанет быть твоим основным, Налоговый департамент может потребовать вернуть льготу по НДС (кипрская налоговая консалтинговая фирма, 3 июля 2025).

Старая схема 5 % (первые 200 м²). Она распространяется на жильё, градостроительное разрешение на которое запрошено или выдано до 31 октября 2023 года включительно (кипрская юридическая фирма, 28 апреля 2026). Закон 109(I)/2026 (Официальная газета от 24 апреля 2026) позволяет Налоговому комиссару рассматривать заявления до 31 декабря 2026 года, если их задержали проволочки градостроительных органов (CyLaw, по состоянию на 7 октября 2026). Объявление Налогового департамента от 4 мая 2026 года привязывает срок к дате разрешения на строительство (по сообщению кипрской бухгалтерской фирмы, по состоянию на 7 октября 2026):

• Разрешение на строительство выдано после 1 января 2025 года или ещё не выдано: заявления принимаются с 16 июня по 31 декабря 2026 года.
• Разрешение на строительство выдано до 31 декабря 2024 года включительно: срок 15 июня 2026 года остаётся в силе.

С 1 января 2027 года действует только нынешняя схема (кипрская юридическая фирма, 28 апреля 2026).

Есть ли ежегодный налог на недвижимость, пока я ей владею?

Нет. Налог на недвижимое имущество отменён с 1 января 2017 года (международный налоговый обзор, пересмотрен 4 августа 2026).

Местные сборы ты по-прежнему платишь. В Лимассоле плату за канализацию теперь собирает окружная организация местного самоуправления (страница сборов EOA Лимассола, по состоянию на 7 октября 2026).

Новые вычеты по подоходному налогу с 2026 года (закон 244(I)/2025; кипрская бухгалтерская фирма, по состоянию на 7 октября 2026):

• До 2 000 евро на человека на проценты по ипотеке или аренду основного жилья. Действуют пределы семейного дохода: 100 000 евро, если детей не больше 2, 150 000 евро при 3–4 детях, 200 000 евро при 5 и более, 40 000 евро для одинокого человека.
• До 1 000 евро на человека на системы энергоэффективности или возобновляемой энергии в доме либо на электромобиль. Источники расходятся в том, один это предел или два; спроси налогового консультанта.

Если недвижимость оформлена на компанию, учти, что корпоративный налог вырос с 12,5 % до 15 % (кипрская юридическая фирма, 23 января 2026).

Сдача в аренду: долгосрочная

Арендный доход облагается по обычной шкале подоходного налога (закон 244(I)/2025; кипрская бухгалтерская фирма, по состоянию на 7 октября 2026):

• 0 % до 22 000 евро
• 20 % с суммы от 22 001 до 32 000 евро
• 25 % с суммы от 32 001 до 42 000 евро
• 30 % с суммы от 42 001 до 72 000 евро
• 35 % с суммы свыше 72 000 евро

Вместо расходов на ремонт можно вычесть 20 % валовой арендной платы, а также амортизационные отчисления и проценты по кредиту на сдаваемый объект (международный налоговый обзор, пересмотрен 4 августа 2026).

Взнос в Общую систему здравоохранения (GeSY) в размере 2,65 % начисляется на арендный доход, вне зависимости от того, являешься ли ты налоговым резидентом Кипра (кипрская бухгалтерская фирма, 9 марта 2026).

Сдача в аренду: краткосрочная

• Прежде чем сдавать объект, его нужно зарегистрировать в Заместительстве министра по туризму (Deputy Ministry of Tourism). Регистрационный номер должен стоять в каждом объявлении (Cyprus Mail, 29 апреля 2025).
• Сбор составляет 222 евро. Первая регистрация действует 3 года, продление 5 лет. Продлевать нужно в течение 3 месяцев до окончания срока, иначе всё начинается заново (Cyprus Mail, 15 мая 2024).
• За сдачу без регистрации грозит штраф до 5 000 евро или лишение свободы на срок до 1 года (Cyprus Mail, 29 апреля 2025).
• С 20 мая 2026 года Регламент ЕС 2024/1028 позволяет властям требовать от платформ показывать регистрационные номера и передавать данные о проживании (Cyprus Mail, 1 сентября 2026).
• В отчёте Аудиторской службы сказано, что Заместительство министра по туризму собиралось предложить закон с дополнительными документами для регистрации и проверками на месте. Ограничений по числу ночей или местных квот отчёт не содержит (Cyprus Mail, 1 сентября 2026).

Для налогов доход от сдачи жилья для самостоятельного проживания (self-catering) через онлайн-платформы при определённых условиях может считаться предпринимательским доходом (международный налоговый обзор, пересмотрен 4 августа 2026).

Что я плачу при продаже?

Налог на прирост капитала (CGT) составляет 20 % с прибыли от недвижимости на Кипре, живёшь ли ты на Кипре или нет (международный налоговый обзор, пересмотрен 4 августа 2026; кипрская бухгалтерская фирма, 9 марта 2026).

Пожизненные льготы с 1 января 2026 года (закон 242(I)/2025):

• 30 000 евро при любом отчуждении
• 50 000 евро за сельскохозяйственную землю, которую продаёт фермер
• 150 000 евро за основное жильё

Получить можно только одну из этих льгот, большую, и то, что уже использовано при прежних продажах, вычитается из неё (Закон о налоге на прирост капитала, ст. 5(2)(v)). Общий пожизненный максимум составляет 150 000 евро (международный налоговый обзор, пересмотрен 4 августа 2026). Спроси налогового консультанта.

Продажа акций вместо самого объекта. Теперь CGT применяется к акциям компании, если от 20 % её стоимости приходится на недвижимость на Кипре. До 2026 года порог был 50 % (закон 242(I)/2025).

Сбор 0,4 % с цены продажи. По словам налоговых фирм, его платит продавец, а Налоговый департамент взимает его при переоформлении (международный налоговый обзор, пересмотрен 4 августа 2026; кипрская бухгалтерская фирма, 9 марта 2026). В налог на прирост капитала он не входит. Применяется ли он к твоей продаже, спроси юриста.

Какие вопросы задать

Продавцу или застройщику

• Облагается ли эта продажа НДС или я буду платить сбор за переоформление?
• Когда запросили или выдали градостроительное разрешение? Когда выдали разрешение на строительство?
• Подписывался ли какой-либо документ по этой сделке до 1 января 2026 года?

Юристу

• Когда платится сбор за переоформление и с какой стоимости?
• Применяется ли к этой продаже сбор 0,4 % при отчуждении и кто его платит?
• Если я планирую краткосрочную аренду, что нужно для регистрации этого объекта?

Налоговому консультанту

• Подхожу ли я под ставку НДС 5 %, по нынешней или по старой схеме?
• Как будет облагаться моя арендная плата и считается ли в моём случае доход от краткосрочной аренды предпринимательским?
• Какая часть моих пожизненных льгот по CGT уже использована и выполняю ли я условия для основного жилья?
• Меняет ли владение через компанию сумму, которую я плачу?

Чего этот гид не скажет

• Сколько заплатишь именно ты. Это зависит от резидентства, семьи, прежних продаж и дат документов.
• Ставки местных сборов в твоём районе.
• Как изменятся правила краткосрочной аренды. Готовятся новые национальные правила и жилищные предложения ЕС.
• Ничего о состоянии здания. Налоговые документы и цифры ничего не говорят о сырости, трещинах или работах без разрешения.

Другие гиды на русском

• Покупка жилья на Кипре: 7 документов, которые стоит запросить до подписания договора
• Покупка жилья в Пафосе: рынок в цифрах и что проверить
• Недвижимость Кипра в цифрах, октябрь 2026: договоры, цены, покупатели
• Опасные здания на Кипре: что реестр означает для владельцев и покупателей
• Покупка жилья на Кипре из-за рубежа в 2026 году: шаг за шагом
• От разрешения до титула: как новостройка на Кипре получает документы
• Сырость в домах на Кипре: признаки, которые стоит искать до первых дождей
• Отдельный титул на Кипре: что это и что спросить
• Выписка из реестра: насколько свежей она должна быть
• Закон о покупателях в ловушке 110(I)/2025: что он делает и чего не делает
• Сертификат энергоэффективности для субсидии 2026 года: правило 15 мая
• Где жить на Кипре: пять округов в сравнении по населению, продажам и аренде
• Переезд на Кипр в 2026 году: документы, медицина, налоги, расходы и жильё
• Рынок недвижимости Кипра в цифрах: Пафос, Лимассол, осень 2026
• Save and Upgrade Homes 2026: кто может получить субсидию, сколько и как подать заявление
• Субсидии на жильё на Кипре, октябрь 2026: что открыто и что закрыто
• Стоимость ремонта на Кипре в 2026 году: от чего зависит цена, разрешения, подрядчики и субсидия
• Премиальное и элитное жильё на Кипре: как проверить качество до покупки
• Покупка виллы на Кипре: участок, бассейн, вода, побережье и посуточная аренда
• Инвестиции в недвижимость Кипра в 2026 году: цены, доходность аренды, налоги и проверки
• Snagging на Кипре: как осмотреть новостройку до последнего платежа
• Чек-лист snagging для новостройки на Кипре: что осмотреть, комната за комнатой
• Когда делать snagging новостройки на Кипре: до приёмки или после ключей
• Snagging или обследование здания на Кипре: какая проверка для чего
• Частые дефекты новостроек на Кипре: что находят инспекторы и почему
• Сырость, плесень и гидроизоляция: недочёты в новостройках на Кипре
• Как добиться, чтобы застройщик устранил недочёты на Кипре: список, уведомление, повторный осмотр
• Snagging квартиры и виллы на Кипре: на этапе проекта, новое и почти новое
• Snagging на Кипре, если ты живёшь за границей: приёмка без перелёта

Все гиды · Калькуляторы: расходы на покупку, налоги и субсидия 2026