Сырость, плесень и гидроизоляция: недочёты в новостройках на Кипре

Относится к недвижимости в Республике Кипр (записи Департамента земель и межевания). Север острова не охватывается. Актуально на: 13 ноября 2026 г..

Коротко

В новом доме на Кипре осмотри при приёмке четыре пути воды: крышу и террасы, балконы с их сливами, уплотнение вокруг дверей и окон и мокрые помещения. Где возможно, испытай водой. Плесень в первую зиму обычно появляется из-за строительной влаги и закрытых окон. Пятно, которое растёт после дождя, означает протечку.

Где вода попадает в новый дом?

Сверху: через плоскую крышу или террасу на крыше, по швам, примыканиям и сливам.
Сбоку: у рам дверей и окон и через трещины в наружной штукатурке.
С балкона: обратно под порог, если уклон или слив сделаны неправильно.
Изнутри: душ без герметичного поддона, текущее соединение трубы, дренаж кондиционера.
Из воздуха: влага, которая конденсируется в холодных углах и за мебелью.

Сырость на острове встречается часто. В 2023 г. 32,1% жителей Кипра жили в доме с протечками, сыростью или гнилью, более чем вдвое больше, чем 15,6% по ЕС (Eurostat, ilc_mdho01). Признаки в старых домах описаны в нашем гиде о сырости (Сырость в домах на Кипре: признаки, которые стоит искать до первых дождей).

Как испытать террасу или балкон при приёмке?

Сначала смотри. Пройди взглядом каждый шов по краям, примыканиям и порогу.
Вылей ведро воды у двери и в дальнем углу. Вода должна уйти к сливу и исчезнуть за несколько минут.
Каждую лужу, которая осталась, отметь скотчем и сфотографируй.
Налей воду прямо в каждый слив. Слушай, уходит ли она.
Спустись в комнату ниже и посмотри на потолок, сейчас и ещё раз на следующий день.

Настоящее испытание заливом, когда сливы закрывают и оставляют террасу под водой на сутки или дольше, делает строитель. Вполне уместно письменно спросить застройщика, проводили ли его до укладки плитки, и попросить фотографии.

Что осмотреть у дверей и окон?

Стык рамы со стеной. Он должен быть загерметизирован одной непрерывной линией, снаружи и изнутри. Посмотри на нижние углы, где собирается вода, и на отлив: он должен идти с уклоном наружу и выступать за стену. У раздвижных дверей найди маленькие дренажные прорези в нижней направляющей и убедись, что они открыты.

В нашем доме из примера силикона не было, он потрескался или был нанесён плохо у входной двери, трёх стеклянных дверей и четырёх окон (пример отчёта Etimo, июль 2026). Это пункт, который в любом списке исправляют быстрее всего и о котором забывают чаще всего.

Что осмотреть в ванных и у труб?

Включи душ на пять минут на стены и пол. Потом посмотри на обратную сторону стены и на потолок ниже.
Убедись, что затирка и силикон сплошные. Открытые швы в ванной пускают воду за плитку.
После использования открой шкафчик под каждой раковиной. Сухо значит сухо на ощупь.
Найди, куда уходит дренаж каждого кондиционера. Трубка, которая заканчивается внутри стены или над потолком, даёт протечку с отсрочкой.
На крыше осмотри соединения солнечного водонагревателя и бак: нет ли белого или зелёного налёта.

Почему новый дом покрывается плесенью в первую зиму?

Новое здание из бетона и блоков держит много воды из бетона, раствора, штукатурки и стяжки. Оно сохнет месяцами. Если дом закрыт или в нём живут с мокрым бельём и без отопления, эта влага оседает на самых холодных поверхностях: в наружных углах, на стене за шкафом, на потолке ванной с северной стороны.

Свою долю добавляет побережье. Летом влажность на побережье держится примерно от 60% до 90% (DOM, портал недвижимости, по состоянию на 13 ноября 2026 г.).

В первый год проветривай дом каждый день, даже когда он пустует. Попроси об этом того, у кого ключи.
Держи мебель на ширину ладони от наружных стен.
Включай вентиляторы в ванной и на кухне и убедись, что они выводят воздух наружу.
Первые пятнышки протри средством от плесени и следи, возвращаются ли они.

Как отличить конденсат от протечки?

Признак	Указывает на конденсат	Указывает на протечку
Где	Холодные углы, места за мебелью, зона вокруг оконных рам	Под террасой, ванной или трассой труб; под окном
Когда	Холодные месяцы, хуже, когда дом закрыт	После дождя или после того, как этажом выше принимают душ
Форма	Чёрные точки, рассыпанные тонким слоем	Пятно с чёткой границей, коричневое или жёлтое, растёт из одной точки
На ощупь	Влажная поверхность, стена твёрдая	Краска вздувается, штукатурка мягкая или с солевым налётом

Протечка идёт в список как срочная, с датой и погодой. Конденсат сначала решают проветриванием и отоплением. Если он возвращается на то же место, спроси, есть ли утепление в этой стене или на торце плиты.

Что внести в список недочётов?

По каждому пункту с водой запиши место, то, что видно, испытание, которое удалось сделать, и то, чего ты ждёшь. Например: «Терраса на крыше, северо-восточный угол: после испытания вода стоит слоем 10 мм. Исправить уклон и подтвердить испытанием водой.» После каждого ремонта гидроизоляции проси испытание водой. Ремонт, который никто не испытал, остаётся только надеждой.

Как отправить список и следить за ним: как добиться устранения недочётов (Как добиться, чтобы застройщик устранил недочёты на Кипре: список, уведомление, повторный осмотр). Весь процесс: главный гид (Snagging на Кипре: как осмотреть новостройку до последнего платежа).

Частые вопросы

Считается ли плесень в новостройке дефектом?

Может быть. Плесень от строительной влаги в первую зиму встречается часто и обычно уходит после проветривания и отопления. Плесень, которая появляется после протечки или возвращается на то же место при любом образе жизни, указывает на ошибку в гидроизоляции, утеплении или вентиляции, и её место в списке.

Сколько сохнет новый бетонный дом?

Месяцами, а часто всю первую зиму. Это зависит от времени года при приёмке, толщины плит и стяжек и от того, как дом проветривают. Официальной цифры для Кипра мы не нашли.

Можно ли оценить гидроизоляцию, если нет дождя?

Частично. Швы, уклоны и сливы видно, а ещё можно вылить воду и посмотреть, куда она уходит. Залить террасу на сутки может только строитель. Поэтому осмотри всё ещё раз после первого настоящего дождя.

Нужен ли новостройке на Кипре осушитель воздуха?

Он может помочь новому зданию просохнуть за первую зиму, особенно если дом пустует. Протечку он не исправит, поэтому сначала выясни, откуда берётся влага.

Кто устраняет протечку, которая появилась через несколько месяцев после приёмки?

Сразу сообщи о ней застройщику письменно, с датированными фотографиями. Обязан ли застройщик её устранить, зависит от твоего договора и от сроков. Если ответ медленный или отрицательный, спроси юриста.

Читать этот гид на английском

Запросить бесплатный Property Brief

Пришли нам по электронной почте адрес объекта или, если есть, данные из титула. Список документов для этого объекта ты получишь в течение одного рабочего дня.

Отправить адрес по почте

Или напиши на [email protected]. Политика конфиденциальности (на английском)

Получить чек-лист на почту

Нужен только чек-лист? Оставь адрес электронной почты, и мы пришлём список из 7 документов в формате PDF (на английском) для разговора с твоим юристом.

Откуда ты о нас знаешь? (необязательно)

Мы используем твой адрес только для того, чтобы отправить эту ссылку. Политика конфиденциальности (на английском)

Источники

Общая информация, не юридическая консультация. Право собственности проверяет твой юрист, а не Etimo. Etimo не называет стоимость недвижимости, не продаёт её и не выступает посредником.

Общая информация, не юридическая консультация. Что застройщик тебе должен и к какому сроку, решает твой договор купли-продажи. Спроси своего юриста на Кипре.

Другие гиды на русском

Все гиды · Калькуляторы: расходы на покупку, налоги и субсидия 2026