Покупка жилья в Пафосе: рынок в цифрах и что проверить

Рынок в цифрах

Для каждой цифры ниже указаны источник и дата. Источники измеряют разное, поэтому складывать их нельзя.

Доля иностранных покупателей. Три источника, три базы расчёта. Каждый верен для того, что он считает; ни один не является «долей иностранцев в Пафосе».

• Доля в продажах 2024 года, все иностранные граждане: 44,19 % (Аудиторская служба, по данным Cyprus Mail, 23 сентября 2025). Аудиторская служба назвала свой подсчёт покупателей не из ЕС заниженным.
• Доля в документах о продаже за III квартал 2025 года: 68 % иностранцы из 878 документов о продаже в Пафосе (Центральный банк Кипра, по данным Cyprus Mail, 9 декабря 2025).
• Доля в зарегистрированных договорах за январь–июль 2026 года: 69,8 %, или 1 667 договоров (анализ данных DLS в спонсорской колонке, Cyprus Mail, 8 сентября 2026).

Быстрее всех росло число покупателей из-за пределов ЕС. В сентябре 2026 года договоров с покупателями не из ЕС в Пафосе было на 30 % больше, чем в сентябре 2025 года (Cyprus Mail, 7 октября 2026, данные DLS).

Договор не равен завершённой сделке. Договор может быть зарегистрирован в Земельном управлении за годы до передачи титула, особенно в новостройках. Индекс Центрального банка опирается на отчёты сюрвейеров, которые собирают банки, а не на цены сделок, а средняя запрашиваемая цена охватывает объявления с мая 2024 года, то есть это многолетнее среднее, а не рынок этого месяца.

Кто здесь покупает

Данные Департамента земель и межевания, переданные в парламент, охватывают период с сентября 2024 по сентябрь 2025 года по гражданству и округам (Cyprus Mail, 24 октября 2025). В Пафосе крупнейшими группами иностранных покупателей были:

Для сравнения: за тот же период в Ларнаке лидировали израильтяне (850), в Лимассоле россияне (846). Пафос — округ, где лидируют британские покупатели. Это покупки, учтённые Департаментом земель и межевания; покупка, учтённая как договор, не равна переданному титулу.

Большинство покупателей из этих трёх стран — покупатели не из ЕС. Что это значит для сделки, описано ниже в разделе «Покупка из-за рубежа».

Что проверить в Пафосе

Три факта об округе определяют, о чём покупателю стоит спрашивать.

Опасные здания. В городе и округе Пафос как опасные учтены 226 зданий: 71 в муниципалитете Пафоса, из них 10–12 описаны как находящиеся в особенно критическом состоянии, 109 в общинах и 46 в Полис-Хрисоху. Большинство сельских зданий из списка нежилые; главной заботой властей были жилые многоквартирные дома в городе. Процедуры описаны как медленные; планировался пересмотр списка с помощью Технической палаты Кипра (ETEK) (Sigmalive / CNA, 17 апреля 2026). Что означает такой статус, объясняет наш гид «Опасные здания на Кипре» (/ru/gid/opasnye-zdaniya-kipr-reestr).

Возраст здания. ETEK заявила, что здания, построенные после 2012 года, обладают высокой сейсмической защитой, а здания 1994–2011 годов ведут себя значительно лучше более старых (Politis, 28 июня 2026). Поэтому первое, что нужно установить, это год постройки и все последующие переделки. Застеклённый под комнату балкон или надстроенный этаж — переделка, о которой стоит спросить.

Титулы. Тысячи людей на Кипре полностью оплатили жильё, на которое до сих пор нет отдельного титула, чаще всего потому, что застройщик заложил землю; один из описанных в прессе случаев относится к покупке 1992 года (Cyprus Mail, 15 февраля 2026). Опубликованной цифры по доле таких случаев в Пафосе нет. Программа, позволявшая владельцам узаконить работы без разрешения, закрылась 23 июня 2025 года; подано 2 841 заявление (FastForward, 8 июля 2025). Работы, выполненные без разрешения после этого, остаются проблемой покупателя и могут помешать выдаче титула.

Бумаги и здание

До подписания запроси у продавца семь документов из нашего списка (/ru/gid/pokupka-nedvizhimosti-kipr-7-dokumentov): титул, выписку из реестра (search certificate) Департамента земель и межевания не старше 5 рабочих дней на день подписания, разрешение на строительство и утверждённые планы, градостроительное разрешение, сертификат окончательного одобрения, сертификат энергоэффективности и справки об оплате муниципального налога, канализации и воды.

Записи показывают, что было зарегистрировано и что было разрешено. Они не показывают:

• Соответствует ли здание в его нынешнем виде разрешению и планам.
• Сырость и протечки за стенами, под полами и потолками. Лето в Пафосе сухое; осмотр в августе может скрыть то, что проявят первые дожди в октябре или ноябре.
• Состояние крыши, несущих конструкций, трещины и водоотвод.
• Электрику, сантехнику и давление воды.
• Переделки, выполненные после выдачи сертификата окончательного одобрения.

Отражается ли статус опасного здания в записях о праве собственности, спроси своего юриста. Продавца и управляющий комитет дома спроси напрямую, получали ли они письмо от муниципалитета или окружной организации.

Учреждения и контакты

Окружное Земельное управление Пафоса (Pafos District Land Office, Департамент земель и межевания): New Government Offices, P.O. Box 62008, 8060 Пафос. Электронная почта [email protected]. Часы приёма: 7:45–13:00. На странице DLS для District Land Officer окружного Земельного управления указан телефон 26804154 (Департамент земель и межевания, проверка 9 октября 2026).

Колл-центр Департамента земель и межевания: 17100 на Кипре, +357 22804900 из-за рубежа. На портале (portal.dls.moi.gov.cy) публикуются ежемесячные таблицы договоров, использованные на этой странице.

Договоры купли-продажи регистрируются в окружном Земельном управлении. Заявления на разрешение для покупателей из-за пределов ЕС подаются окружному администратору (District Officer). Как проходит каждый шаг в твоём случае, спроси своего юриста.

Покупка из-за рубежа

Покупателям, не являющимся гражданами ЕС, включая британцев после Брексита, для приобретения недвижимости нужно разрешение Совета министров по главе 109 (Cap. 109), Закону о приобретении недвижимого имущества иностранцами. Заявление подаётся окружному администратору после подписания договора купли-продажи, и Департамент земель и межевания не регистрирует титул без письменного разрешения (обзор юридической фирмы Zeno Legal, обновлён в августе 2026). Срока, установленного законом, нет; по данным источников, ожидание длится месяцами.

Источники расходятся в том, сколько объектов может иметь один заявитель и каковы ограничения по площади участка, поэтому мы не называем цифру. Спроси своего юриста.

Положение на 2 сентября 2026 года: в парламенте находились три законопроекта, которые ограничили бы граждан третьих стран одним домом или квартирой на одном участке, запретили бы покупку лесных и сельскохозяйственных земель, ужесточили бы правила для компаний под контролем граждан не из ЕС и позволили бы юристам или агентам подавать заявление на разрешение. Ни один не был поставлен на голосование (Sigmalive, 2 сентября 2026). Пока законопроекты открыты, мы сверяем этот статус каждые 30 дней. О положении на день подписания спроси своего юриста.

Гражданам ЕС это разрешение не нужно. Для всех, откуда бы они ни были, вопросы о самом здании одинаковы.

Следующий шаг

Бесплатный Property Brief перечисляет семь документов, которые стоит запросить, и объясняет, что каждый из них показывает и чего не показывает (/ru/property-brief). Право собственности проверяет твой юрист, а не Etimo.

Для жилья в округе Пафос осмотр состояния на месте — шаг, который бумаги не заменят: профессиональный консультант по недвижимости и специалист по техническому состоянию осматривает объект и подписывает отчёт. В нём зафиксировано то, что было видно в день осмотра, с фотографиями. Это не заключение инженера-строителя, и оно не говорит, сколько жильё стоит.

Эта страница касается только недвижимости в Республике Кипр; Etimo не осматривает недвижимость на севере острова и не комментирует её.

Другие гиды на русском

• Покупка жилья на Кипре: 7 документов, которые стоит запросить до подписания договора
• Недвижимость Кипра в цифрах, октябрь 2026: договоры, цены, покупатели
• Опасные здания на Кипре: что реестр означает для владельцев и покупателей
• Налоги на недвижимость на Кипре в 2026 году: что платишь при покупке, владении, аренде и продаже
• Покупка жилья на Кипре из-за рубежа в 2026 году: шаг за шагом
• От разрешения до титула: как новостройка на Кипре получает документы
• Сырость в домах на Кипре: признаки, которые стоит искать до первых дождей
• Отдельный титул на Кипре: что это и что спросить
• Выписка из реестра: насколько свежей она должна быть
• Закон о покупателях в ловушке 110(I)/2025: что он делает и чего не делает
• Сертификат энергоэффективности для субсидии 2026 года: правило 15 мая
• Где жить на Кипре: пять округов в сравнении по населению, продажам и аренде
• Переезд на Кипр в 2026 году: документы, медицина, налоги, расходы и жильё
• Рынок недвижимости Кипра в цифрах: Пафос, Лимассол, осень 2026
• Save and Upgrade Homes 2026: кто может получить субсидию, сколько и как подать заявление
• Субсидии на жильё на Кипре, октябрь 2026: что открыто и что закрыто
• Стоимость ремонта на Кипре в 2026 году: от чего зависит цена, разрешения, подрядчики и субсидия
• Премиальное и элитное жильё на Кипре: как проверить качество до покупки
• Покупка виллы на Кипре: участок, бассейн, вода, побережье и посуточная аренда
• Инвестиции в недвижимость Кипра в 2026 году: цены, доходность аренды, налоги и проверки
• Snagging на Кипре: как осмотреть новостройку до последнего платежа
• Чек-лист snagging для новостройки на Кипре: что осмотреть, комната за комнатой
• Когда делать snagging новостройки на Кипре: до приёмки или после ключей
• Snagging или обследование здания на Кипре: какая проверка для чего
• Частые дефекты новостроек на Кипре: что находят инспекторы и почему
• Сырость, плесень и гидроизоляция: недочёты в новостройках на Кипре
• Как добиться, чтобы застройщик устранил недочёты на Кипре: список, уведомление, повторный осмотр
• Snagging квартиры и виллы на Кипре: на этапе проекта, новое и почти новое
• Snagging на Кипре, если ты живёшь за границей: приёмка без перелёта

Все гиды · Калькуляторы: расходы на покупку, налоги и субсидия 2026