Покупка жилья на Кипре из-за рубежа в 2026 году: шаг за шагом

Что изменилось для покупателей в 2026 году?

Гербового сбора для новых договоров больше нет. Закон 239(I)/2025 отменил Закон о гербовом сборе с 1 января 2026 года (Регистратор компаний, 19 января 2026). Документы, подписанные с этой даты, гербовым сбором не облагаются. Те, что хотя бы одна сторона подписала до 31 декабря 2025 года включительно, по-прежнему нужно оплатить гербовым сбором, сообщил Налоговый департамент (Sigmalive, 8 января 2026). Как минимум одно руководство юридической фирмы 2026 года всё ещё говорит о договоре, «надлежащим образом оплаченном гербовым сбором» (руководство кипрской юридической фирмы, июнь 2026).

Штрафы по правилам о выписке из реестра теперь применяются. С 12 декабря 2023 года продавец должен прикладывать к договору выписку из реестра Земельного управления, выданную не ранее чем за 5 рабочих дней до подписания (закон 132(I)/2023; Департамент земель и межевания, январь 2024). Земельное управление установило переходный период с 16 февраля по 16 мая 2026 года, после него действуют штрафы. Штраф для продавца составляет от 500 до 10 000 евро в зависимости от цены. Кредитору, который не снимает ипотеку после оплаты, грозит штраф от 5 000 до 100 000 евро (Департамент земель и межевания, 13 февраля 2026).

Правило о сдаче договора в течение 6 месяцев не изменилось. Покупатель должен сдать договор в окружное Земельное управление в течение 6 месяцев после подписания, за некоторыми исключениями (закон 81(I)/2011, ст. 3(1)(γ), по состоянию на 7 октября 2026).

Ограничения для покупателей не из ЕС пока только предложены. 3 сентября 2026 года комитет парламента по внутренним делам обсудил четыре законопроекта; ни один не стал законом (Cyprus Mail, 3 сентября 2026). Более нового статуса на 7 октября 2026 года мы не нашли.

Какие шаги ведут от просмотра до переоформления титула?

Обычный порядок такой: юрист, проверки, резервирование, договор, сдача договора, разрешение для покупателей не из ЕС, оплата, переоформление (руководство кипрской юридической фирмы, июнь 2026).

1. Посмотри жильё. *Кто: ты.* Запиши, что хочешь прояснить, например пристройки, застеклённые веранды или следы сырости.

1. Найми своего юриста. *Кто: ты.* Сделай это до того, как что-либо платить или подписывать. Если ты живёшь за рубежом, юрист ведёт бумаги за тебя.

1. Проверь титул, обременения и разрешения. *Кто: твой юрист.* Сюда входит, кто зарегистрирован владельцем, есть ли ипотеки или другие обременения и существует ли отдельный титул. Застройщики часто закладывают землю, чтобы финансировать строительство (кипрская юридическая фирма через Mondaq, 15 июля 2026).

1. Подпиши соглашение о резервировании, если оно есть. *Кто: ты и продавец.* Соглашение о резервировании может связывать тебя обязательствами, как бы оно ни называлось. Возвращается ли задаток за резервирование, заранее сказать нельзя, всё зависит от письменных условий (кипрская юридическая фирма через Mondaq, 22 сентября 2026).

1. Подпиши договор купли-продажи. *Кто: ты, продавец, оба юриста.* Продавец прилагает выписку из реестра. Если договор подписан с 1 января 2026 года, гербового сбора нет (Sigmalive, январь 2026). Подписание не делает тебя владельцем. Право собственности переходит только при регистрации в Земельном управлении (кипрская юридическая фирма через Mondaq, 22 сентября 2026).

1. Если объект в ипотеке, получи декларацию кредитора. *Кто: продавец и его кредитор.* Кредитор подписывает декларацию «типа A» о том, что снимет ипотеку с объекта, как только получит 95 % цены. Ты платишь на счёт кредитора (кипрские юридические фирмы через Mondaq, февраль 2024 и июль 2026).

1. Сдай договор в окружное Земельное управление. *Кто: твой юрист, за тебя.* Срок 6 месяцев с подписания, за некоторыми исключениями (закон 81(I)/2011, по состоянию на 7 октября 2026). Сбор 50 евро (кипрская юридическая фирма через Mondaq, 15 июля 2026). Сдача договора создаёт на объекте обременение в твою пользу с приоритетом с даты сдачи (кипрская юридическая фирма через Mondaq, 22 сентября 2026). Если срок пропущен, окружной суд может разрешить сдать договор позже, если сочтёт это справедливым и обоснованным (кипрская юридическая фирма через Mondaq, 26 мая 2025).

1. Покупателям не из ЕС: подай заявление на разрешение. *Кто: ты или твой юрист; решает окружная администрация.* Договор можно подписать и сдать до выдачи разрешения, но зарегистрировать титул на тебя нельзя, пока разрешения нет (руководство кипрской юридической фирмы, август 2026).

1. Оплати остаток. *Кто: ты.* Если объект в ипотеке, при оплате кредитор выдаёт декларацию «типа B». Поправка 2023 года позволяет покупателю подать на переоформление по декларации «типа B», даже если кредитор не снимает ипотеку (кипрская юридическая фирма через Mondaq, 20 февраля 2024). Как это касается тебя, спроси юриста.

1. Переоформи титул. *Кто: подаёшь ты или твой юрист; регистрирует Земельное управление.* Ты платишь сбор за переоформление, и Земельное управление записывает тебя владельцем. Если отдельного титула ещё нет, спроси юриста, что это значит для переоформления.

Сбор за переоформление в Земельном управлении

Источник: Департамент земель и межевания, по состоянию на 7 октября 2026. Если с продажи уплачен НДС, сбор за переоформление не взимается. В остальных случаях на той же странице указана скидка 50 %, кроме случаев, когда продавец приобрёл объект в результате принудительной продажи по Закону о передаче и ипотеке.

Что меняется, если ты не гражданин ЕС?

Граждане ЕС и компании, зарегистрированные в ЕС, под ограничения не подпадают (ELRA, по состоянию на 7 октября 2026). Гражданам стран вне ЕС и компаниям, которые контролируются из-за пределов ЕС, нужно разрешение окружной администрации (Cyprus Mail, 6 февраля 2026).

Правило сегодня. Заявление подаётся по форме COMM 145, сбора нет (Cyprus Mail, 6 февраля 2026). Покупатель не из ЕС может приобрести участок около 4 000 м² для собственного дома или до двух объектов, например два дома или дом и небольшой магазин или офис. Для супружеской пары предел общий (Cyprus Mail, 6 февраля 2026).

В некоторых деталях источники расходятся, поэтому спроси юриста:

• Два объекта: по одному источнику, они могут быть в разных комплексах (Cyprus Mail, 6 февраля 2026), по другому, в одном комплексе (ELRA, по состоянию на 7 октября 2026).
• Сроки: «обычно 2–3 недели» (Cyprus Mail, 6 февраля 2026) против «от одного до нескольких месяцев» (руководство кипрской юридической фирмы, август 2026).

Что только предложено. В феврале 2026 года министр внутренних дел объявил реформу, в том числе закрытие косвенных путей через кипрские компании (Cyprus Mail, 6 февраля 2026). С тех пор проекты предлагали запреты вблизи линии прекращения огня и военных лагерей, условия владения и проживания и меньшие пределы площади (Cyprus Mail, 27 февраля и 3 сентября 2026). Голосование на пленарном заседании, назначенное на 16 апреля 2026 года, перенесли (Fast Forward, 28 августа 2026). 3 сентября 2026 года комитет парламента по внутренним делам обсудил четыре законопроекта; ни один не стал законом (Cyprus Mail, 3 сентября 2026). Более нового статуса на 7 октября 2026 года мы не нашли. Цифры из проектов законом не являются. Февральские предложения описывались как не имеющие обратной силы (Cyprus Mail, 27 февраля 2026); до голосования это может измениться.

Что спросить у продавца, юриста и налогового консультанта?

Продавец (или застройщик)

• Есть ли отдельный титул на это жильё или только на землю?
• Заложены ли объект или земля? Подпишет ли кредитор декларацию «типа A»?
• Будет ли к договору приложена выписка из реестра не старше 5 рабочих дней на день подписания?

Твой юрист

• Представляет ли юрист только мои интересы, а не интересы продавца или агента?
• Возвращается ли задаток за резервирование по этим условиям и у кого хранятся деньги?
• Когда договор сдадут в Земельное управление и пришлют ли мне квитанцию Земельного управления?
• Мой договор подписан в 2026 году. Остался ли какой-то шаг с гербовым сбором?
• Я не смогу быть на Кипре при подписании или переоформлении. Подходит ли в моём случае доверенность?
• Для покупателей не из ЕС: когда подавать заявление на разрешение и что нового с законопроектами?

Налоговый консультант на Кипре

• Какой сбор за переоформление применяется к моей покупке и действует ли скидка 50 %?
• Облагается ли эта продажа НДС и по какой ставке в моём случае?

Чего этот гид не скажет

• В порядке ли конкретный договор, титул или разрешение. Это работа твоего юриста.
• Окончательный сбор за переоформление. Он зависит от стоимости, которую примет Земельное управление.
• Чем закончатся законопроекты для покупателей не из ЕС.
• Документы и цифры ничего не говорят о состоянии здания.

Другие гиды на русском

• Покупка жилья на Кипре: 7 документов, которые стоит запросить до подписания договора
• Покупка жилья в Пафосе: рынок в цифрах и что проверить
• Недвижимость Кипра в цифрах, октябрь 2026: договоры, цены, покупатели
• Опасные здания на Кипре: что реестр означает для владельцев и покупателей
• Налоги на недвижимость на Кипре в 2026 году: что платишь при покупке, владении, аренде и продаже
• От разрешения до титула: как новостройка на Кипре получает документы
• Сырость в домах на Кипре: признаки, которые стоит искать до первых дождей
• Отдельный титул на Кипре: что это и что спросить
• Выписка из реестра: насколько свежей она должна быть
• Закон о покупателях в ловушке 110(I)/2025: что он делает и чего не делает
• Сертификат энергоэффективности для субсидии 2026 года: правило 15 мая
• Где жить на Кипре: пять округов в сравнении по населению, продажам и аренде
• Переезд на Кипр в 2026 году: документы, медицина, налоги, расходы и жильё
• Рынок недвижимости Кипра в цифрах: Пафос, Лимассол, осень 2026
• Save and Upgrade Homes 2026: кто может получить субсидию, сколько и как подать заявление
• Субсидии на жильё на Кипре, октябрь 2026: что открыто и что закрыто
• Стоимость ремонта на Кипре в 2026 году: от чего зависит цена, разрешения, подрядчики и субсидия
• Премиальное и элитное жильё на Кипре: как проверить качество до покупки
• Покупка виллы на Кипре: участок, бассейн, вода, побережье и посуточная аренда
• Инвестиции в недвижимость Кипра в 2026 году: цены, доходность аренды, налоги и проверки
• Snagging на Кипре: как осмотреть новостройку до последнего платежа
• Чек-лист snagging для новостройки на Кипре: что осмотреть, комната за комнатой
• Когда делать snagging новостройки на Кипре: до приёмки или после ключей
• Snagging или обследование здания на Кипре: какая проверка для чего
• Частые дефекты новостроек на Кипре: что находят инспекторы и почему
• Сырость, плесень и гидроизоляция: недочёты в новостройках на Кипре
• Как добиться, чтобы застройщик устранил недочёты на Кипре: список, уведомление, повторный осмотр
• Snagging квартиры и виллы на Кипре: на этапе проекта, новое и почти новое
• Snagging на Кипре, если ты живёшь за границей: приёмка без перелёта

Все гиды · Калькуляторы: расходы на покупку, налоги и субсидия 2026