Чек-лист snagging для новостройки на Кипре: что осмотреть, комната за комнатой

Относится к недвижимости в Республике Кипр (записи Департамента земель и межевания). Север острова не охватывается. Актуально на: 13 ноября 2026 г..

Коротко

Начни снаружи и сверху, там, где внутрь попадает вода: крыша, террасы, балконы, затем двери и окна. Потом иди комната за комнатой: полы, стены, потолки, столярка, кухня, ванные, розетки, кондиционеры. Каждый пункт запиши с комнатой, точным местом и фото, а список пронумеруй. Вилла занимает больше времени, чем квартира, поэтому заложи его с запасом.

Что взять с собой на осмотр snagging?

План помещений и спецификацию из договора. В них записано, что тебе обещали.
Телефон с полным зарядом, для фото и заметок.
Синий малярный скотч, чтобы отметить каждое место и чтобы строитель его нашёл.
Фонарик, уровень и рулетку.
Стеклянный шарик или маленький мяч, чтобы увидеть, куда идёт уклон пола.
Зарядку для телефона, чтобы попробовать каждую розетку.
Ведро или большую бутылку воды, если воду ещё не подключили.

Что осмотреть на крыше, террасах и балконах?

Идёт ли уклон поверхности к сливу и от дверей? Вылей воду и смотри.
Открыт ли каждый слив и на месте ли решётка?
Заполнены ли швы между плитками? Загерметизированы ли края и примыкания там, где пол встречается со стеной?
Звучит ли плитка глухо при простукивании?
Выше ли порог двери, чем пол террасы?
Держатся ли ограждения и стеклянные панели жёстко, если на них нажать?
На крыше: цел ли слой гидроизоляции и стоят ли трубы, баки и солнечные панели на нормальных основаниях, без открытых отверстий в мембране?

Что осмотреть у наружных дверей и окон?

Сплошная линия силикона между рамой и стеной, изнутри и снаружи.
Дренажные отверстия в нижней направляющей раздвижных дверей: открыты и не закрашены.
Каждая створка открывается, закрывается и запирается без усилия. Пересчитай ключи.
Царапины на стекле и рамах. Смотри против света.
Ставни и москитные сетки ходят до конца и не падают.

Что осмотреть на полах, стенах и потолках?

Простучи напольную плитку по сетке. Глухой звук значит, что плитка приклеена не по всей площади.
Затирка полная, без пропусков и точечных отверстий.
Трещины: запиши место, направление и ширину. Волосяные трещины в штукатурке встречаются часто. Трещина, в которую входит монета, уже нет.
Пятна на потолках и вверху стен, прежде всего под террасами и ванными.
Покраска: заплаты, следы валика, брызги на розетках и рамах.
Плинтус закреплён и загерметизирован, без щелей в углах.

Что осмотреть на кухне и в шкафах?

Каждая дверца и каждый ящик открываются полностью, закрываются ровно и не задевают.
Стыки столешницы плотные и загерметизированы, мойка загерметизирована по кругу.
Техника как в спецификации, с инструкциями и талонами производителя.
Под мойкой: сухо, сифон и оба вентиля на месте.
Вытяжка выведена наружу, если так сказано в спецификации.
Цоколи установлены, щели у стен закрыты.

Что осмотреть в ванных?

Смесители, душевые лейки и унитазы закреплены жёстко. Пошатай их.
Открой каждый кран с горячей и холодной водой. Наполни и опорожни раковины. Спусти воду дважды.
Уходит ли вода с пола душа в слив или стоит в углу?
Силикон у поддона, перегородки, раковины и основания унитаза.
Через пять минут загляни под раковину и за унитаз: нет ли капель.
Вентилятор работает или окно открывается.

Если вода не подключена, напиши напротив каждого из этих пунктов «не протестировано». В нашем доме из примера воды не было, поэтому краны, сливы и унитазы вошли в список как не протестированные и остались до повторного осмотра (пример отчёта Etimo, июль 2026).

Что осмотреть в электрике, горячей воде и кондиционерах?

Каждую розетку зарядкой, каждый выключатель, каждый светильник.
Электрощит: подписанные линии, крышка на месте, на виду нет свободных проводов.
Никаких оголённых концов кабеля в потолках, шкафах или снаружи.
Солнечный водонагреватель: панели и бак закреплены, трубы утеплены, на соединениях не капает. В 2023 г. у Кипра была самая большая в ЕС площадь солнечных коллекторов на человека (министр энергетики через CNA, июнь 2025), так что жди его на крыше.
Насос и бак для воды: открой кран и слушай. Насос должен включиться, выключиться и затихнуть.
Каждый кондиционер охлаждает и греет. Найди конец каждой дренажной трубки. Вода должна капать в слив, а не по стене и не на пол балкона.

Ты можешь смотреть и включать. Саму проводку ты не протестируешь. Для этого нужен электрик.

Какие документы запросить при приёмке?

Сертификат энергоэффективности.
Сертификат окончательного одобрения или письменный график застройщика по его получению (Mondaq, по состоянию на 7 октября 2026 г.).
Документы об обязательствах производителя и инструкции к установленному оборудованию.

Как записать недочёт, чтобы его устранили?

Одна строка на пункт, и каждая отвечает на три вопроса: где, что и как строитель поймёт, что дело сделано.

Плохо: «Силикон в ванной плохой.»
Хорошо: «Ванная 2, душевой поддон, сторона стены: нет силикона на 40 см. Загерметизировать по всей длине.»

Сделай по два фото каждого пункта: общее, чтобы было видно комнату, и крупное, со скотчем в кадре. Пронумеруй пункты. Держись порядка обхода. Бригада строителя пройдёт тем же путём.

Чего список недочётов не доказывает?

Список фиксирует то, что было видно в день осмотра. Скрытые дефекты, например протечки внутри стен, могут проявиться позже, часто после первых дождей. Поэтому отправь один список, вместе с юристом договорись о дате исправлений до последнего платежа и осмотри жильё ещё раз после первой зимы (Когда делать snagging новостройки на Кипре: до приёмки или после ключей).

Эта страница входит в нашу серию о snagging. Начни с главного гида (Snagging на Кипре: как осмотреть новостройку до последнего платежа).

Частые вопросы

Сколько длится осмотр snagging?

Это зависит от размера жилья и от того, сколько в нём не так. Стандартной цифры мы не знаем. Наш пример отчёта, новый дом с бассейном, составлен за два дня и содержит 146 пунктов.

Сколько недочётов в новостройке считается нормой?

Официальной цифры для Кипра нет. В Великобритании опрос самих строительных компаний показывает, что большинство покупателей сообщают строителю о каких-то недочётах (Home Builders Federation, март 2026). Жди список.

Считается ли волосяная трещина недочётом?

Обычно да. Тонкие трещины в штукатурке, пока новое здание сохнет, встречаются часто, и их исправляют шпаклёвкой и краской. Запиши каждую, с фото и линейкой. Широкая, ступенчатая или растущая трещина уже вопрос к инженеру-строителю.

Должен ли застройщик присутствовать при осмотре?

Это помогает. Кто-то должен открыть жильё, а прораб, который находится в комнате, сразу видит каждый отмеченный пункт. Список всё равно потом уходит застройщику письменно.

Читать этот гид на английском

Запросить бесплатный Property Brief

Пришли нам по электронной почте адрес объекта или, если есть, данные из титула. Список документов для этого объекта ты получишь в течение одного рабочего дня.

Отправить адрес по почте

Или напиши на [email protected]. Политика конфиденциальности (на английском)

Получить чек-лист на почту

Нужен только чек-лист? Оставь адрес электронной почты, и мы пришлём список из 7 документов в формате PDF (на английском) для разговора с твоим юристом.

Откуда ты о нас знаешь? (необязательно)

Мы используем твой адрес только для того, чтобы отправить эту ссылку. Политика конфиденциальности (на английском)

Источники

Общая информация, не юридическая консультация. Право собственности проверяет твой юрист, а не Etimo. Etimo не называет стоимость недвижимости, не продаёт её и не выступает посредником.

Общая информация, не юридическая консультация. Что застройщик тебе должен и к какому сроку, решает твой договор купли-продажи. Спроси своего юриста на Кипре.

Другие гиды на русском

Все гиды · Калькуляторы: расходы на покупку, налоги и субсидия 2026