Покупка жилья на Кипре: 7 документов, которые стоит запросить до подписания договора

Относится к недвижимости в Республике Кипр (записи Департамента земель и межевания). Север острова не охватывается. Актуально на: 9 октября 2026 г..

Коротко

До подписания договора на вторичное жильё на Кипре запроси у продавца семь документов, в том числе титул (title deed) и выписку из реестра (search certificate) не старше 5 рабочих дней на день подписания (закон 132(I)/2023, с 12 декабря 2023 года). Каждый документ показывает своё. Ни один не показывает состояние здания. Право собственности проверяет твой юрист, а не Etimo.

Семь документов

Ниже каждый документ с двумя строками: что он показывает и чего не показывает. Названия даны по-русски и в скобках по-английски, как их называют в Земельном управлении, у юристов и у продавцов.

Титул (title deed): отдельный титул именно на этот объект. Показывает: Кто зарегистрирован владельцем этого объекта в Земельном управлении (District Lands Office). Не показывает: Соответствует ли здание разрешениям и в каком оно состоянии.
Выписка из реестра (search certificate) Департамента земель и межевания, не старше 5 рабочих дней. Показывает: Ипотеки, обременения и запреты, зарегистрированные на эту дату. С 12 декабря 2023 года продавец прилагает её к договору купли-продажи. Не показывает: Всё, что не зарегистрировано, и само здание.
Разрешение на строительство (building permit) и утверждённые планы. Показывает: Что было разрешено построить. Не показывает: Что построено на самом деле.
Градостроительное разрешение (planning permit). Показывает: Разрешённое использование и застройку участка. Не показывает: Более поздние изменения без разрешения.
Сертификат окончательного одобрения (certificate of final approval). Показывает: Что орган власти зафиксировал завершение разрешённых работ, с замечаниями или без. Не показывает: Сырость, износ и работы, выполненные после выдачи сертификата.
Сертификат энергоэффективности (energy performance certificate). Показывает: Энергетический класс на дату выдачи. Не показывает: Дефекты, протечки и потребность в ремонте.
Справки об оплате муниципального налога, канализации и воды. Показывает: Что эти платежи внесены по дату, указанную в справке. Не показывает: Состояние труб, водостоков и крыши.

Первые два документа касаются права собственности: кто зарегистрирован владельцем и что записано на объект в реестре. Следующие три касаются здания на бумаге: что было разрешено построить, как разрешено использовать участок и зафиксировано ли завершение разрешённых работ. Последние два касаются энергетического класса и текущих платежей. Ни один из семи не описывает здание в том виде, в каком оно стоит сегодня.

Если продавец или агент говорит, что какого-то документа нет или он будет позже, запиши это. С каждым отсутствующим документом иди к своему юристу.

Два вопроса в первую очередь

Прежде чем изучать остальное, задай продавцу два вопроса. Ответы на них определяют, о чём дальше говорить с юристом.

Есть ли у этого объекта собственный отдельный титул? Если нет, зарегистрирован ли договор купли-продажи в Земельном управлении?
Есть ли сертификат окончательного одобрения на здание в его нынешнем виде, включая пристройки и застеклённые веранды?

С отдельным титулом объект зарегистрирован в Земельном управлении сам по себе. Без него положение покупателя опирается на договор купли-продажи и на то, как он был зарегистрирован. Таких покупателей много: из 9 497 замороженных заявлений 5 417 касаются жилья вообще без титула, сообщил министр внутренних дел (Cyprus Mail, 10 июня 2026). Отсутствие разрешений и одобрений является частой причиной, по которой титул не выдаётся.

Выписка из реестра: почему важна дата

С 12 декабря 2023 года закон 132(I)/2023 обязывает продавца приложить к договору купли-продажи выписку из реестра (search certificate) Департамента земель и межевания, выданную не ранее чем за 5 рабочих дней до подписания. Продавцу, который этого не делает, грозит административный штраф до 10 000 евро (Mondaq, по состоянию на 7 октября 2026).

Выписка показывает запись реестра на дату выдачи: зарегистрированного владельца и доли, а также зарегистрированные ипотеки, обременения и запреты, если они включены в выписку. Выдаёт её Департамент земель и межевания (Department of Lands and Surveys) заинтересованным лицам, например владельцу или будущему покупателю, при подтверждении интереса. Юристы запрашивают её для своих клиентов (Department of Lands and Surveys, по состоянию на 7 октября 2026).

Выписка не показывает ничего из того, что не зарегистрировано, и ничего о самом здании: ни его состояния, ни работ, выполненных без разрешения.

Чего не покажут документы

Документы показывают, что было зарегистрировано и разрешено. Они не показывают объект таким, какой он есть сегодня. Семь документов из этого списка ничего не скажут о следующем:

Соответствует ли здание разрешению и планам.
Сырость и протечки за стенами, под полами и потолками.
Крыша, несущие конструкции, трещины и водоотвод.
Электрика, сантехника и давление воды.
Незавершённые работы и качество отделки.

Пример: сертификат окончательного одобрения фиксирует завершение разрешённых работ на дату выдачи. Пристройка или застеклённая веранда, появившаяся позже, в нём не отражена. Поэтому второй вопрос выше касается здания в его нынешнем виде, а не на момент выдачи сертификата.

Кто читает документы

Твой юрист читает документы о праве собственности и договор купли-продажи. Он толкует титул, выписку из реестра (search certificate) и разрешения и объясняет, что они значат именно для твоей сделки. Etimo этого не делает.

Осмотр самого объекта — отдельный шаг, на месте. Наш инспектор, профессиональный консультант по недвижимости и специалист по техническому состоянию, осматривает объект и подписывает отчёт. Он не толкует титул, не определяет стоимость и не заменяет юриста.

Право собственности проверяет твой юрист, а не Etimo.

Как пользоваться списком

Запроси у продавца или агента все семь документов до того, как сделать предложение. Запиши, чего не хватает, что обещают дать позже и кто именно это обещал.
Передай документы юристу вместе с двумя вопросами из этого списка. Попроси письменно подтвердить, что показывает каждый документ и чего в нём нет.
Проверь дату выписки из реестра: при подписании ей должно быть не больше 5 рабочих дней.
Отдельно договорись об осмотре объекта на месте до подписания договора. Ни один документ его не заменяет. Сырость, трещины и качество отделки видны только в самом здании.

Список относится к недвижимости в Республике Кипр, по записям Департамента земель и межевания. Север острова он не охватывает.

Читать этот гид на английском

Запросить бесплатный Property Brief

Пришли нам по электронной почте адрес объекта или, если есть, данные из титула. Список документов для этого объекта ты получишь в течение одного рабочего дня.

Отправить адрес по почте

Или напиши на [email protected]. Политика конфиденциальности (на английском)

Получить чек-лист на почту

Нужен только чек-лист? Оставь адрес электронной почты, и мы пришлём список из 7 документов в формате PDF (на английском) для разговора с твоим юристом.

Откуда ты о нас знаешь? (необязательно)

Мы используем твой адрес только для того, чтобы отправить эту ссылку. Политика конфиденциальности (на английском)

Источники

Общая информация, не юридическая консультация. Право собственности проверяет твой юрист, а не Etimo. Etimo не называет стоимость недвижимости, не продаёт её и не выступает посредником.

Другие гиды на русском

Все гиды · Калькуляторы: расходы на покупку, налоги и субсидия 2026