Immobiliensteuern auf Zypern 2026: was du beim Kauf, Besitz, Vermieten und Verkauf zahlst

Was hat sich am 1. Januar 2026 geändert?

Quellen: Gesetzestexte bei CyLaw (Amtsblatt vom 31. Dez. 2025, abgerufen am 7. Okt. 2026); Handelsregister (Registrar of Companies, 19. Jan. 2026). Frühere Werte: internationale Steuerübersicht (überarbeitet am 4. Aug. 2026); eine zyprische Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (abgerufen am 7. Okt. 2026).

Was zahle ich beim Kauf?

Stempelsteuer (Stamp Duty). Keine für Dokumente, die ab dem 1. Januar 2026 unterzeichnet werden (Handelsregister, 19. Jan. 2026). Für Dokumente, die bis zum 31. Dezember 2025 von mindestens einer Partei unterzeichnet wurden, gelten weiter die alten Regeln (Mitteilung der Steuerbehörde, berichtet am 8. Jan. 2026).

Umschreibungsgebühren (Transfer Fees) zahlst du beim Grundbuchamt, wenn das Eigentum auf dich übergeht (Department of Lands and Surveys, abgerufen am 7. Okt. 2026). Laut derselben Seite fällt keine Gebühr an, wenn auf den Verkauf Mehrwertsteuer erhoben wird (dafür brauchst du eine schriftliche Bestätigung der Mehrwertsteuerabteilung der Steuerbehörde). Andernfalls ermäßigen sich die Gebühren um 50 %. Die Ermäßigung gilt nicht, wenn der Verkäufer die Immobilie bei einem Zwangsverkauf nach Teil VI und VIA des Gesetzes über Übertragung und Hypotheken (Transfer and Mortgage Law) erworben hat (Department of Lands and Surveys, abgerufen am 8. Okt. 2026). Die Stufen:

• 3 % auf den Wert bis 85.000 €
• 5 % auf 85.001 € bis 170.000 €
• 8 % über 170.000 €

Mehrwertsteuer auf Neubauten. Der Regelsatz beträgt 19 % (internationale Steuerübersicht, überarbeitet am 4. Aug. 2026). Für deinen Hauptwohnsitz kann ein ermäßigter Satz von 5 % gelten (Gesetz 42(I)/2023; eine zyprische Kanzlei, 28. Apr. 2026):

• 5 % auf die ersten 130 m², der Rest zu 19 %
• Wert dieses Teils bis 350.000 €
• Gesamtfläche bis 190 m²
• Gesamtpreis bis 475.000 €

Ist die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nicht mehr dein Hauptwohnsitz, kann die Steuerbehörde den Mehrwertsteuervorteil zurückfordern (eine zyprische Steuerberatung, 3. Juli 2025).

Die alte 5-%-Regelung (erste 200 m²) gilt für Immobilien, deren Planungsgenehmigung bis zum 31. Oktober 2023 beantragt oder erteilt wurde (eine zyprische Kanzlei, 28. Apr. 2026). Das Gesetz 109(I)/2026 (Amtsblatt vom 24. Apr. 2026) erlaubt dem Steuerkommissar, Anträge bis zum 31. Dezember 2026 zu bearbeiten, wenn Verzögerungen bei den Planungsbehörden sie aufgehalten haben (CyLaw, abgerufen am 7. Okt. 2026). Eine Mitteilung der Steuerbehörde vom 4. Mai 2026 regelt die Frist nach dem Datum der Baugenehmigung (laut einer zyprischen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, abgerufen am 7. Okt. 2026):

• Baugenehmigung nach dem 1. Januar 2025 erteilt oder noch nicht erteilt: Anträge werden vom 16. Juni bis 31. Dezember 2026 angenommen.
• Baugenehmigung bis zum 31. Dezember 2024 erteilt: Es bleibt bei der Frist 15. Juni 2026.

Ab dem 1. Januar 2027 gilt nur noch die aktuelle Regelung (eine zyprische Kanzlei, 28. Apr. 2026).

Gibt es eine jährliche Grundsteuer?

Nein. Die Grundsteuer (Immovable Property Tax) wurde zum 1. Januar 2017 abgeschafft (internationale Steuerübersicht, überarbeitet am 4. Aug. 2026).

Örtliche Gebühren zahlst du weiterhin. In Limassol zieht die Abwassergebühren inzwischen die Bezirksorganisation für lokale Selbstverwaltung (EOA Limassol) ein (Gebührenseite der EOA Limassol, abgerufen am 7. Okt. 2026).

Neue Abzüge bei der Einkommensteuer ab 2026 (Gesetz 244(I)/2025; eine zyprische Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, abgerufen am 7. Okt. 2026):

• Bis zu 2.000 € pro Person für Hypothekenzinsen oder Miete für deinen Hauptwohnsitz. Es gelten Grenzen für das Familieneinkommen: 100.000 € mit bis zu 2 Kindern, 150.000 € mit 3 bis 4, 200.000 € mit 5 oder mehr, 40.000 € für Alleinstehende.
• Bis zu 1.000 € pro Person für Anlagen zur Energieeffizienz oder für erneuerbare Energie im Haus oder für ein Elektrofahrzeug. Die Quellen sind uneins, ob dies eine gemeinsame Grenze ist oder zwei; frag eine Steuerberatung.

Wenn du Immobilien über eine Gesellschaft hältst: Die Körperschaftsteuer stieg von 12,5 % auf 15 % (eine zyprische Kanzlei, 23. Jan. 2026).

Vermietung: Langzeitvermietung

Mieteinnahmen werden nach den normalen Einkommensteuerstufen besteuert (Gesetz 244(I)/2025; eine zyprische Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, abgerufen am 7. Okt. 2026):

• 0 % bis 22.000 €
• 20 % auf 22.001 € bis 32.000 €
• 25 % auf 32.001 € bis 42.000 €
• 30 % auf 42.001 € bis 72.000 €
• 35 % über 72.000 €

Statt der Reparaturkosten kannst du pauschal 20 % der Bruttomiete abziehen, dazu Abschreibungen und die Zinsen für einen Kredit auf die vermietete Immobilie (internationale Steuerübersicht, überarbeitet am 4. Aug. 2026).

Auf Mieteinnahmen fällt der Beitrag von 2,65 % zum Allgemeinen Gesundheitssystem (GeSY) an, unabhängig davon, ob du in Zypern steuerlich ansässig bist (eine zyprische Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, 9. März 2026).

Vermietung: Kurzzeitvermietung

• Du musst die Immobilie beim Staatsministerium für Tourismus (Deputy Ministry of Tourism) registrieren, bevor du vermietest. Die Registrierungsnummer muss in jeder Anzeige stehen (Cyprus Mail, 29. Apr. 2025).
• Die Gebühr beträgt 222 €. Eine Erstregistrierung gilt 3 Jahre, eine Verlängerung 5 Jahre. Verlängere in den 3 Monaten vor Ablauf, sonst beginnst du von vorn (Cyprus Mail, 15. Mai 2024).
• Wer ohne Registrierung vermietet, riskiert eine Geldstrafe bis 5.000 € oder bis zu 1 Jahr Haft (Cyprus Mail, 29. Apr. 2025).
• Seit dem 20. Mai 2026 erlaubt die EU-Verordnung 2024/1028 den Behörden, von Plattformen die Angabe der Registrierungsnummern und die Weitergabe von Daten über Aufenthalte zu verlangen (Cyprus Mail, 1. Sep. 2026).
• Laut Bericht des Rechnungshofs wollte das Staatsministerium Gesetze mit zusätzlichen Registrierungsunterlagen und Kontrollen vor Ort vorschlagen. Der Bericht nennt keine Obergrenzen für Übernachtungen und keine örtlichen Quoten (Cyprus Mail, 1. Sep. 2026).

Steuerlich können Einnahmen aus Ferienvermietung über Online-Plattformen unter bestimmten Bedingungen als gewerbliche Einkünfte gelten (internationale Steuerübersicht, überarbeitet am 4. Aug. 2026).

Was zahle ich beim Verkauf?

Die Veräußerungsgewinnsteuer (Capital Gains Tax) beträgt 20 % auf Gewinne aus zyprischen Immobilien, unabhängig davon, ob du in Zypern lebst (internationale Steuerübersicht, überarbeitet am 4. Aug. 2026; eine zyprische Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, 9. März 2026).

Lebenslange Freibeträge ab dem 1. Januar 2026 (Gesetz 242(I)/2025):

• 30.000 € für jede Veräußerung
• 50.000 € für landwirtschaftliche Flächen, die ein Landwirt verkauft
• 150.000 € für deinen Hauptwohnsitz

Du bekommst nur einen dieser Freibeträge, den höheren, und was du bei früheren Verkäufen genutzt hast, wird angerechnet (Capital Gains Tax Law, Art. 5(2)(v)). Der lebenslange Höchstbetrag liegt insgesamt bei 150.000 € (internationale Steuerübersicht, überarbeitet am 4. Aug. 2026). Frag eine Steuerberatung.

Anteile statt der Immobilie verkaufen. Die Veräußerungsgewinnsteuer gilt jetzt für Anteile an einer Gesellschaft, wenn 20 % oder mehr ihres Werts aus zyprischen Immobilien stammen. Vor 2026 lag die Schwelle bei 50 % (Gesetz 242(I)/2025).

Eine Abgabe von 0,4 % auf den Verkaufspreis: Laut Steuerberatungsfirmen zahlt sie der Verkäufer, und die Steuerbehörde zieht sie bei der Umschreibung ein (internationale Steuerübersicht, überarbeitet am 4. Aug. 2026; eine zyprische Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, 9. März 2026). Die Abgabe ist nicht Teil der Veräußerungsgewinnsteuer. Frag deinen Anwalt, ob sie für deinen Verkauf gilt.

Fragen, die du stellen solltest

Verkäufer oder Bauträger

• Wird auf diesen Verkauf Mehrwertsteuer erhoben, oder zahle ich Umschreibungsgebühren?
• Wann wurde die Planungsgenehmigung beantragt oder erteilt? Wann wurde die Baugenehmigung erteilt?
• Wurde ein Dokument zu diesem Verkauf vor dem 1. Januar 2026 unterzeichnet?

Anwalt

• Wann sind die Umschreibungsgebühren fällig, und auf welchen Wert?
• Gilt die Abgabe von 0,4 % für diesen Verkauf, und wer zahlt sie?
• Wenn ich kurzzeitig vermieten will: Was braucht die Registrierung für diese Immobilie?

Steuerberatung

• Kann ich den Mehrwertsteuersatz von 5 % nutzen, nach der aktuellen oder der alten Regelung?
• Wie werden meine Mieteinnahmen besteuert, und sind Einnahmen aus Kurzzeitvermietung in meinem Fall gewerblich?
• Wie viel meiner lebenslangen Freibeträge habe ich schon genutzt, und erfülle ich die Bedingungen für den Hauptwohnsitz?
• Zahle ich anders, wenn ich die Immobilie über eine Gesellschaft halte?

Was dieser Ratgeber nicht beantworten kann

• Was du zahlen wirst. Dein Wohnsitz, deine Familie, frühere Verkäufe und die Daten der Dokumente verändern das.
• Die örtlichen Gebührensätze für deine Gegend.
• Wie sich die Regeln für Kurzzeitvermietung ändern. Neue nationale Regeln und Vorschläge der EU zum Wohnungsmarkt sind geplant.
• Den Zustand des Gebäudes. Steuerunterlagen und Zahlen sagen nichts über Feuchtigkeit, Risse oder ungenehmigte Bauarbeiten.

Dein Anwalt beurteilt die Eigentumsverhältnisse, nicht Etimo.

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