Snagging-Checkliste für Neubauten auf Zypern: Was du prüfst, Raum für Raum

Gilt für Immobilien in der Republik Zypern (Register des Department of Lands and Surveys). Nicht für den Norden der Insel. Stand: 13. November 2026.

Kurz gesagt

Fang außen und oben an, wo Wasser eindringt: Dach, Terrassen, Balkone, dann Türen und Fenster. Danach Raum für Raum: Böden, Wände, Decken, Türen und Schränke, Küche, Bäder, Steckdosen, Klimaanlage. Schreib jeden Punkt mit Raum, genauer Stelle und Foto auf und nummeriere die Liste. Eine Villa dauert länger als eine Wohnung, plane die Zeit ein.

Was bringst du zur Prüfung mit?

Grundriss und Baubeschreibung aus deinem Vertrag. Darin steht, was dir zugesagt wurde.
Ein Handy mit vollem Akku, für Fotos und Notizen.
Blaues Malerkrepp, um jede Stelle zu markieren, damit der Handwerker sie findet.
Taschenlampe, Wasserwaage und Maßband.
Eine Murmel oder einen kleinen Ball, um zu sehen, wohin ein Boden fällt.
Ein Ladegerät, um jede Steckdose zu probieren.
Einen Eimer oder eine große Flasche Wasser, falls der Anschluss noch fehlt.

Was prüfst du an Dach, Terrassen und Balkonen?

Fällt die Fläche zum Ablauf hin und von den Türen weg? Gieß Wasser aus und schau zu.
Ist jeder Ablauf frei, mit Rost?
Sind die Fugen zwischen den Fliesen gefüllt? Sind Ränder und Aufkantungen abgedichtet, wo Boden auf Wand trifft?
Klingen Fliesen hohl, wenn du darauf klopfst?
Liegt die Türschwelle höher als der Terrassenboden?
Sitzen Geländer und Glasfelder fest, wenn du dagegen drückst?
Auf dem Dach: Ist die Abdichtungsbahn unversehrt, und stehen Rohre, Tanks und Solarkollektoren auf ordentlichen Sockeln, ohne offene Löcher in der Bahn?

Was prüfst du an Außentüren und Fenstern?

Eine durchgehende Silikonfuge zwischen Rahmen und Wand, innen und außen.
Entwässerungsschlitze in der unteren Schiene von Schiebetüren, offen und nicht überstrichen.
Jeder Flügel öffnet, schließt und verriegelt ohne Kraft. Zähl die Schlüssel.
Kratzer auf Glas und Rahmen. Schau gegen das Licht.
Rollläden und Fliegengitter laufen ganz durch und bleiben oben.

Was prüfst du an Böden, Wänden und Decken?

Klopf die Bodenfliesen im Raster ab. Ein hohler Klang heißt: Die Fliese liegt nicht vollflächig im Kleber.
Fugenmörtel vollständig, ohne Lücken oder Poren.
Risse: Notiere Ort, Richtung und Breite. Haarrisse im Putz sind häufig; ein Riss, in den eine Münze passt, ist es nicht.
Flecken an Decken und oben an den Wänden, vor allem unter Terrassen und Bädern.
Anstrich: Flecken, Rollerspuren, Spritzer auf Steckdosen und Rahmen.
Sockelleisten fest und abgedichtet, keine Lücken in den Ecken.

Was prüfst du in Küche und Einbauschränken?

Jede Tür und Schublade öffnet ganz, schließt gerade und schleift nicht.
Arbeitsplattenstöße dicht und versiegelt, die Spüle rundum abgedichtet.
Geräte wie in der Baubeschreibung, mit Anleitung und Garantiekarte.
Unter der Spüle: trocken, mit Siphon und beiden Eckventilen.
Dunstabzug nach außen geführt, wenn die Baubeschreibung das sagt.
Sockelblenden montiert und Spalten zur Wand geschlossen.

Was prüfst du in den Bädern?

Armaturen, Duschköpfe und WCs sitzen fest. Rüttle daran.
Lass jeden Hahn warm und kalt laufen. Füll die Becken und lass sie ab. Spül zweimal.
Läuft der Duschboden ab, oder steht Wasser in einer Ecke?
Silikon an Duschwanne, Trennwand, Waschbecken und WC-Fuß.
Schau nach fünf Minuten unter das Waschbecken und hinter das WC: Tropft etwas?
Der Lüfter läuft, oder das Fenster lässt sich öffnen.

Ist das Wasser nicht angeschlossen, schreib zu jedem dieser Punkte "nicht getestet". In unserem Beispielhaus war die Versorgung aus. Hähne, Abläufe und WCs kamen deshalb als nicht getestet auf die Liste und blieben für die Nachprüfung (Etimo-Beispielbericht, Juli 2026).

Was prüfst du an Elektrik, Warmwasser und Klimaanlage?

Jede Steckdose mit dem Ladegerät, jeden Schalter, jede Leuchte.
Den Verteilerkasten: beschriftete Stromkreise, Abdeckung drauf, keine losen Drähte zu sehen.
Keine blanken Kabelenden in Decken, Schränken oder draußen.
Solarer Warmwasserbereiter: Kollektoren und Tank befestigt, Rohre gedämmt, keine Tropfen an den Verbindungen. Zypern hatte 2023 die meiste Kollektorfläche pro Kopf in der EU (Energieminister über CNA, Juni 2025). Rechne also mit einer Anlage auf dem Dach.
Wasserpumpe und Tank: Dreh einen Hahn auf und hör hin. Die Pumpe soll anlaufen, abschalten und ruhig bleiben.
Jedes Klimagerät kühlt und heizt. Such das Ende jedes Kondensatschlauchs. Es soll in einen Ablauf tropfen, nicht an einer Wand herunter oder auf einen Balkonboden.

Du kannst schauen und schalten. Die Verkabelung selbst kannst du nicht testen. Dafür braucht es einen Elektriker.

Welche Unterlagen solltest du bei der Übergabe verlangen?

Energieausweis (Energy Performance Certificate).
Abnahmebescheinigung (Certificate of Final Approval) oder der schriftliche Zeitplan des Bauträgers dafür (Mondaq, abgerufen am 7. Okt. 2026).
Gewährleistungsunterlagen und Bedienungsanleitungen für die eingebauten Geräte.

Wie schreibst du einen Mangel auf, damit er behoben wird?

Eine Zeile pro Punkt, und jede Zeile beantwortet drei Fragen: wo, was, und woran der Handwerker erkennt, dass es erledigt ist.

Schwach: "Silikon im Bad schlecht."
Stark: "Bad 2, Duschwanne, Wandseite: Silikon fehlt auf 40 cm. Auf ganzer Länge neu abdichten."

Mach von jedem Punkt zwei Fotos, eines weit, das den Raum zeigt, und eines nah, mit dem Krepp im Bild. Nummeriere die Punkte. Bleib bei der Reihenfolge deines Rundgangs. Die Handwerker gehen denselben Weg.

Was beweist eine Mängelliste nicht?

Eine Liste hält fest, was am Tag der Prüfung zu sehen war. Verdeckte Mängel, etwa Undichtigkeiten in den Wänden, können sich später zeigen, oft nach den ersten Regenfällen. Schick deshalb eine einzige Liste, vereinbare mit deinem Anwalt vor der letzten Zahlung einen Termin für die Nachbesserungen und schau nach dem ersten Winter noch einmal hin (Wann du einen Neubau auf Zypern prüfst: vor der Übergabe oder nach den Schlüsseln).

Diese Seite gehört zu unserer Reihe über Snagging. Den Überblick gibt der Hauptratgeber (Snagging auf Zypern: So prüfst du einen Neubau, bevor du die Schlussrate zahlst).

Häufige Fragen

Wie lange dauert eine Snagging-Prüfung?

Das hängt von der Größe der Immobilie ab und davon, wie viel nicht stimmt. Einen Standardwert kennen wir nicht. Unser Beispielbericht, ein neues Haus mit Pool, entstand an zwei Tagen und hat 146 Punkte.

Wie viele Mängel sind bei einem Neubau normal?

Für Zypern gibt es keine offizielle Zahl. In Großbritannien melden laut der Umfrage des Bauverbands die meisten Käufer ihrem Bauunternehmer einige Punkte (Home Builders Federation, März 2026). Rechne mit einer Liste.

Ist ein Haarriss ein Mangel für die Liste?

Meistens ja. Feine Risse im Putz, während ein Neubau trocknet, sind häufig und werden mit Spachtel und Farbe behoben. Notiere jeden mit Foto und Maßstab. Ein breiter, treppenförmiger oder wachsender Riss ist eine Frage für einen Bauingenieur.

Sollte der Bauträger bei der Prüfung dabei sein?

Es hilft. Jemand muss die Immobilie öffnen, und ein Bauleiter, der mit im Raum steht, sieht jede markierte Stelle gleich selbst. Die Liste geht danach trotzdem schriftlich an den Bauträger.

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Quellen

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Dein Anwalt beurteilt die Eigentumsverhältnisse, nicht Etimo. Etimo nennt keine Immobilienwerte und verkauft oder vermittelt keine Immobilien.

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