Eine Immobilie in Paphos kaufen: der Markt in Zahlen und was du prüfen solltest

Der Markt in Zahlen

Jede Zahl unten nennt Quelle und Datum. Die Quellen messen Verschiedenes; rechne sie nicht zusammen.

Anteil ausländischer Käufer. Drei Quellen, drei Grundlagen. Jede ist richtig für das, was sie zählt; keine ist „der“ Ausländeranteil in Paphos.

• Anteil an den Verkäufen 2024, alle ausländischen Staatsangehörigen: 44,19 % (Rechnungshof, berichtet von Cyprus Mail, 23. Sep. 2025). Der Rechnungshof hielt seine Zählung der Nicht-EU-Käufer für zu niedrig.
• Anteil an den Verkaufsdokumenten im 3. Quartal 2025: 68 % ausländisch, von 878 Verkaufsdokumenten in Paphos (Zentralbank Zyperns, berichtet von Cyprus Mail, 9. Dez. 2025).
• Anteil an den hinterlegten Verträgen, Januar bis Juli 2026: 69,8 % oder 1.667 Verträge (Auswertung von DLS-Daten in einer gesponserten Kolumne, Cyprus Mail, 8. Sep. 2026).

Die Zahl der Käufer von außerhalb der EU wuchs am schnellsten. Im September 2026 lagen die Verträge von Nicht-EU-Käufern in Paphos 30 % über dem Vorjahresmonat (Cyprus Mail, 7. Okt. 2026, DLS-Daten).

Verträge sind keine abgeschlossenen Verkäufe. Ein Vertrag kann Jahre vor der Umschreibung des Titels beim Grundbuchamt hinterlegt werden, vor allem bei Neubauten. Der Index der Zentralbank beruht auf Berichten von Schätzern, die Banken für die Kreditvergabe einholen, nicht auf Verkaufspreisen. Der Durchschnitt der Angebotspreise umfasst Inserate seit Mai 2024; er ist ein langfristiger Mittelwert, nicht der Markt dieses Monats.

Wer hier kauft

Daten des Grundbuchamts, die dem Parlament vorgelegt wurden, umfassen September 2024 bis September 2025 nach Staatsangehörigkeit und Bezirk (Cyprus Mail, 24. Okt. 2025). In Paphos waren die größten Gruppen ausländischer Käufer:

Zum Vergleich: In Larnaka lagen im selben Zeitraum Israelis vorn (850), in Limassol Russen (846). Paphos ist der Bezirk, in dem britische Käufer führen. Gezählt sind vom Grundbuchamt erfasste Käufe; ein als Vertrag erfasster Kauf ist nicht dasselbe wie ein umgeschriebener Titel.

Die meisten Käufer aus diesen drei Ländern sind Nicht-EU-Käufer. Was das für den Kauf bedeutet, steht im Abschnitt „Aus dem Ausland“ weiter unten.

Was du in Paphos prüfen solltest

Drei Tatsachen über den Bezirk bestimmen, wonach ein Käufer fragen sollte.

Gefährliche Gebäude. 226 Gebäude in Stadt und Bezirk Paphos wurden als gefährlich erfasst: 71 in der Gemeinde Paphos, davon 10 bis 12 in besonders kritischem Zustand, 109 in den Dorfgemeinden und 46 in Polis Chrysochous. Die meisten auf dem Land sind unbewohnt; die Behörden sorgten sich vor allem um bewohnte Wohnblöcke in der Stadt. Die Verfahren galten als langsam, eine Neueinstufung mit Hilfe der Technischen Kammer (ETEK) war geplant (Sigmalive / CNA, 17. Apr. 2026). Was eine Einstufung bedeutet, erklärt unser Ratgeber „Gefährliche Gebäude auf Zypern“ (/de/ratgeber/gefaehrliche-gebaeude-zypern-register).

Baujahr. ETEK hat erklärt, dass Gebäude nach 2012 einen hohen Erdbebenschutz bieten und dass Gebäude von 1994 bis 2011 deutlich besser abschneiden als ältere (Politis, 28. Juni 2026). Das Baujahr und spätere Umbauten sind deshalb das Erste, was du klären solltest. Ein zum Zimmer umgebauter Balkon oder ein zusätzliches Geschoss ist ein Umbau, nach dem du fragen solltest.

Eigentumstitel. Tausende Menschen auf Zypern haben Immobilien voll bezahlt, die bis heute keinen eigenen Eigentumstitel haben, meist weil der Bauträger das Grundstück mit einer Hypothek belastet hatte; ein in der Presse beschriebener Fall geht auf einen Kauf im Jahr 1992 zurück (Cyprus Mail, 15. Feb. 2026). Eine veröffentlichte Zahl zum Anteil solcher Fälle in Paphos gibt es nicht. Das Programm, mit dem Eigentümer ungenehmigte Arbeiten legalisieren konnten, endete am 23. Juni 2025 mit 2.841 Anträgen (FastForward, 8. Juli 2025). Arbeiten, die danach ohne Genehmigung hinzukamen, bleiben ein Problem des Käufers und können einen Eigentumstitel blockieren.

Unterlagen und Gebäude

Verlange vor der Unterschrift vom Verkäufer die sieben Dokumente aus unserer Checkliste (/de/ratgeber/immobilienkauf-zypern-7-dokumente): den Eigentumstitel, einen Grundbuchauszug, der bei der Unterschrift höchstens 5 Arbeitstage alt ist, die Baugenehmigung mit den genehmigten Plänen, die Planungsgenehmigung, die Abnahmebescheinigung, den Energieausweis und die Bescheinigungen über Gemeindeabgaben, Abwasser- und Wassergebühren.

Die Register zeigen, was eingetragen und was genehmigt wurde. Folgendes zeigen sie nicht:

• Ob das Gebäude, wie es dasteht, seiner Genehmigung und den Plänen entspricht.
• Feuchtigkeit und Undichtigkeiten hinter Wänden, Böden und Decken. Die Sommer in Paphos sind trocken; eine Besichtigung im August kann verbergen, was die ersten Regenfälle im Oktober oder November zeigen.
• Den Zustand von Dach, Tragwerk, Rissen und Entwässerung.
• Elektrik, Sanitär und Wasserdruck.
• Umbauten nach Ausstellung der Abnahmebescheinigung.

Ob eine Einstufung als gefährliches Gebäude in den Eintragungen zum Eigentumstitel erscheint, ist eine Frage für deinen Anwalt. Frag den Verkäufer und den Verwaltungsausschuss des Gebäudes direkt, ob ein Schreiben der Gemeinde oder der Bezirksorganisation eingegangen ist.

Ämter und Kontakte

Bezirksgrundbuchamt Paphos (Pafos District Land Office, Department of Lands and Surveys): New Government Offices, P.O. Box 62008, 8060 Paphos. E-Mail [email protected]. Öffnungszeiten 7:45 bis 13:00 Uhr. Die DLS-Seite nennt 26804154 für den District Land Officer des Bezirksgrundbuchamts (Department of Lands and Surveys, abgerufen am 9. Okt. 2026).

Callcenter des Department of Lands and Surveys: 17100 innerhalb Zyperns, +357 22804900 aus dem Ausland. Das Portal (portal.dls.moi.gov.cy) veröffentlicht die monatlichen Vertragstabellen, die auf dieser Seite verwendet werden.

Kaufverträge werden beim Bezirksgrundbuchamt hinterlegt. Genehmigungsanträge für Käufer von außerhalb der EU gehen an den District Officer. Frag deinen Anwalt, wie jeder Schritt in deinem Fall abläuft.

Aus dem Ausland

Käufer, die keine EU-Bürger sind, darunter seit dem Brexit auch Briten, brauchen für den Erwerb von Immobilien eine Genehmigung des Ministerrats nach Cap. 109, dem Immovable Property Acquisition (Aliens) Law. Der Antrag wird nach Unterschrift des Kaufvertrags beim District Officer gestellt; ohne die schriftliche Genehmigung trägt das Grundbuchamt den Titel nicht ein (Zusammenfassung einer Kanzlei, Zeno Legal, aktualisiert Aug. 2026). Eine gesetzliche Frist gibt es nicht; die Quellen beschreiben eine Wartezeit von Monaten.

Die Quellen widersprechen sich darin, wie viele Einheiten ein Antragsteller halten darf und welche Flächengrenzen gelten; wir nennen deshalb keine Zahl. Frag deinen Anwalt.

Stand 2. Sep. 2026: Dem Parlament lagen drei Gesetzentwürfe vor, die Drittstaatsangehörige auf ein Haus oder eine Wohnung auf einem Grundstück beschränken, Wald- und Agrarland ausschließen, die Regeln für Gesellschaften unter Nicht-EU-Kontrolle verschärfen und Anwälten oder Maklern erlauben würden, den Genehmigungsantrag zu stellen. Über keinen war abgestimmt worden (Sigmalive, 2. Sep. 2026). Solange die Entwürfe offen sind, prüfen wir diesen Stand alle 30 Tage; frag deinen Anwalt nach der Lage am Tag deiner Unterschrift.

EU-Bürger brauchen diese Genehmigung nicht. Die Fragen zum Gebäude stellen sich für alle gleich, woher sie auch kommen.

Nächster Schritt

Der kostenlose Property Brief nennt die sieben Dokumente, die du verlangen solltest, und was jedes zeigt und nicht zeigt (/de/property-brief). Dein Anwalt beurteilt die Eigentumsverhältnisse, nicht Etimo.

Für eine Immobilie im Bezirk Paphos ist eine Zustandsprüfung vor Ort der Schritt, den die Unterlagen nicht ersetzen: Ein professioneller Immobilienberater und Zustandsprüfer besichtigt die Immobilie und unterschreibt den Bericht. Er hält fest, was am Tag der Besichtigung zu sehen war, mit Fotos. Er ist keine Beurteilung der Statik durch einen Bauingenieur und sagt nicht, was eine Immobilie wert ist.

Diese Seite gilt nur für Immobilien in der Republik Zypern; Etimo prüft und kommentiert keine Immobilien im Norden der Insel.

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