Eine Immobilie auf Zypern aus dem Ausland kaufen (2026): die Schritte

Was hat sich 2026 für Käufer geändert?

Die Stempelsteuer (Stamp Duty) entfällt für neue Verträge. Das Gesetz 239(I)/2025 hat das Stempelsteuergesetz zum 1. Januar 2026 aufgehoben (Handelsregister, Registrar of Companies, 19. Jan. 2026). Für Dokumente, die ab diesem Tag unterzeichnet werden, fällt keine Stempelsteuer an. Dokumente, die bis zum 31. Dezember 2025 von mindestens einer Partei unterzeichnet wurden, müssen nach Angaben der Steuerbehörde noch gestempelt werden (Sigmalive, 8. Jan. 2026). Mindestens ein Kanzlei-Ratgeber aus dem Jahr 2026 spricht noch von einem „ordnungsgemäß gestempelten“ Vertrag (Ratgeber einer zyprischen Kanzlei, Juni 2026).

Bußgelder beim Grundbuchauszug werden jetzt verhängt. Seit dem 12. Dezember 2023 muss der Verkäufer dem Vertrag einen Grundbuchauszug (Search Certificate) beilegen, der bei der Unterschrift höchstens 5 Arbeitstage alt ist (Gesetz 132(I)/2023; Department of Lands and Surveys, Jan. 2024). Die Grundbuchbehörde setzte eine Übergangsfrist vom 16. Februar bis 16. Mai 2026; danach gelten die Bußgelder. Verkäufer zahlen je nach Kaufpreis zwischen 500 € und 10.000 €. Eine Bank, die eine Hypothek nach Zahlung nicht freigibt, zahlt zwischen 5.000 € und 100.000 € (Department of Lands and Surveys, 13. Feb. 2026).

Die 6-Monats-Frist für die Hinterlegung gilt unverändert. Der Käufer muss den Vertrag innerhalb von 6 Monaten nach der Unterschrift beim Bezirksgrundbuchamt (District Lands Office) hinterlegen, mit einigen Ausnahmen (Gesetz 81(I)/2011, Art. 3(1)(γ), abgerufen am 7. Okt. 2026).

Beschränkungen für Käufer ohne EU-Staatsangehörigkeit sind weiterhin nur Vorschläge. Am 3. September 2026 beriet der Innenausschuss des Parlaments vier Gesetzentwürfe; keiner ist Gesetz geworden (Cyprus Mail, 3. Sep. 2026). Einen neueren Stand fanden wir am 7. Okt. 2026 nicht.

Welche Schritte führen von der Besichtigung zur Umschreibung?

Die übliche Reihenfolge: Anwalt, Prüfung der Unterlagen, Reservierung, Vertrag, Hinterlegung, Genehmigung für Käufer ohne EU-Staatsangehörigkeit, Zahlung, Umschreibung (Ratgeber einer zyprischen Kanzlei, Juni 2026).

1. Die Immobilie besichtigen. Wer: du. Notiere, was du erklärt haben möchtest, etwa Anbauten, geschlossene Veranden oder Feuchtigkeitsflecken.
2. Einen eigenen Anwalt beauftragen. Wer: du. Tu das, bevor du etwas zahlst oder unterschreibst. Wenn du im Ausland lebst, erledigt dein Anwalt die Unterlagen für dich.
3. Titel, Belastungen und Genehmigungen klären. Wer: dein Anwalt. Dazu gehört, wer eingetragen ist, ob Hypotheken oder andere Belastungen bestehen und ob es einen separaten Eigentumstitel (Title Deed) gibt. Bauträger belasten das Grundstück oft mit einer Hypothek, um ein Gebäude zu finanzieren (eine zyprische Kanzlei auf Mondaq, 15. Juli 2026).
4. Eine Reservierungsvereinbarung unterschreiben, falls es eine gibt. Wer: du und der Verkäufer. Eine Reservierungsvereinbarung kann dich binden, wie auch immer sie heißt. Ob eine Reservierungsanzahlung zurückgezahlt wird, lässt sich nicht pauschal sagen; das hängt von den schriftlichen Bedingungen ab (eine zyprische Kanzlei auf Mondaq, 22. Sep. 2026).
5. Den Kaufvertrag unterschreiben. Wer: du, der Verkäufer und beide Anwälte. Der Verkäufer legt den Grundbuchauszug bei. Bei Unterschrift ab dem 1. Januar 2026 fällt keine Stempelsteuer an (Sigmalive, Jan. 2026). Mit der Unterschrift wirst du noch nicht Eigentümer. Das Eigentum geht erst mit der Eintragung beim Grundbuchamt über (eine zyprische Kanzlei auf Mondaq, 22. Sep. 2026).
6. Ist die Immobilie mit einer Hypothek belastet: die Erklärung der Bank einholen. Wer: der Verkäufer und seine Bank. Die Bank unterschreibt eine Erklärung „Typ A“, dass sie die Immobilie freigibt, sobald sie 95 % des Kaufpreises erhalten hat. Du zahlst auf das Konto der Bank (zyprische Kanzleien auf Mondaq, Feb. 2024 und Juli 2026).
7. Den Vertrag beim Bezirksgrundbuchamt hinterlegen. Wer: dein Anwalt, für dich. Die Frist beträgt 6 Monate ab der Unterschrift, mit einigen Ausnahmen (Gesetz 81(I)/2011, abgerufen am 7. Okt. 2026). Die Gebühr beträgt 50 € (eine zyprische Kanzlei auf Mondaq, 15. Juli 2026). Mit der Hinterlegung wird zu deinen Gunsten eine Belastung auf der Immobilie eingetragen, mit Rang ab dem Tag der Hinterlegung (eine zyprische Kanzlei auf Mondaq, 22. Sep. 2026). Wird die Frist versäumt, kann das Bezirksgericht eine spätere Hinterlegung zulassen, wenn es dies für gerecht und billig hält (eine zyprische Kanzlei auf Mondaq, 26. Mai 2025).
8. Käufer ohne EU-Staatsangehörigkeit: die Genehmigung beantragen. Wer: du oder dein Anwalt; die Bezirksverwaltung (District Administration) entscheidet. Du kannst den Vertrag unterschreiben und hinterlegen, bevor die Genehmigung erteilt ist. Auf deinen Namen eingetragen werden kann der Titel aber erst danach (Ratgeber einer zyprischen Kanzlei, Aug. 2026).
9. Den Restbetrag zahlen. Wer: du. Ist die Immobilie mit einer Hypothek belastet, stellt die Bank bei Zahlung eine Erklärung „Typ B“ aus. Nach der Gesetzesänderung von 2023 kann der Käufer die Umschreibung auf Grundlage der Erklärung Typ B beantragen, auch wenn die Bank die Hypothek nicht freigibt (eine zyprische Kanzlei auf Mondaq, 20. Feb. 2024). Frag deinen Anwalt, was das für dich bedeutet.
10. Den Titel umschreiben lassen. Wer: du oder dein Anwalt beantragt; das Grundbuchamt trägt ein. Du zahlst die Umschreibungsgebühren (Transfer Fees), und das Grundbuchamt trägt dich als Eigentümer ein. Gibt es noch keinen separaten Eigentumstitel, frag deinen Anwalt, was das für die Umschreibung bedeutet.

Umschreibungsgebühren beim Grundbuchamt

Quelle: Department of Lands and Surveys, abgerufen am 7. Okt. 2026. Wurde auf den Verkauf Mehrwertsteuer gezahlt, fällt keine Umschreibungsgebühr an. In anderen Fällen nennt dieselbe Seite eine Ermäßigung von 50 %, außer wenn der Verkäufer die Immobilie bei einem Zwangsverkauf nach dem Gesetz über Übertragung und Hypotheken (Transfer and Mortgage Law) erworben hat.

Was ist anders ohne EU-Staatsangehörigkeit?

EU-Bürger und in der EU eingetragene Gesellschaften fallen nicht unter die Beschränkungen (ELRA, abgerufen am 7. Okt. 2026). Staatsangehörige von Ländern außerhalb der EU und Gesellschaften, die von außerhalb der EU kontrolliert werden, brauchen eine Genehmigung der Bezirksverwaltung (Cyprus Mail, 6. Feb. 2026).

Die heutige Regel. Der Antrag läuft über das Formular COMM 145 und ist gebührenfrei (Cyprus Mail, 6. Feb. 2026). Ein Käufer ohne EU-Staatsangehörigkeit darf für das eigene Wohnen ein Grundstück von etwa 4.000 m² erwerben, oder bis zu zwei Einheiten, etwa zwei Wohnungen oder eine Wohnung und einen kleinen Laden oder ein Büro. Für ein Paar gilt die Grenze gemeinsam (Cyprus Mail, 6. Feb. 2026).

In einigen Einzelheiten widersprechen sich die Quellen. Frag deinen Anwalt:

• Zwei Einheiten: Nach einer Quelle dürfen sie in verschiedenen Wohnanlagen liegen (Cyprus Mail, 6. Feb. 2026), nach einer anderen in derselben Anlage (ELRA, abgerufen am 7. Okt. 2026).
• Dauer: „in der Regel 2–3 Wochen“ (Cyprus Mail, 6. Feb. 2026) gegenüber „ein bis mehrere Monate“ (Ratgeber einer zyprischen Kanzlei, Aug. 2026).

Was nur vorgeschlagen ist. Im Februar 2026 kündigte der Innenminister eine Reform an, unter anderem sollen indirekte Wege über zyprische Gesellschaften geschlossen werden (Cyprus Mail, 6. Feb. 2026). Entwürfe sahen seitdem Verbote nahe der Waffenstillstandslinie und bei Militärlagern vor, Bedingungen zu Haltedauer und Wohnsitz sowie kleinere Flächengrenzen (Cyprus Mail, 27. Feb. und 3. Sep. 2026). Eine Abstimmung im Plenum, angesetzt für den 16. April 2026, wurde verschoben (Fast Forward, 28. Aug. 2026). Am 3. September 2026 beriet der Innenausschuss des Parlaments vier Gesetzentwürfe; keiner ist Gesetz geworden (Cyprus Mail, 3. Sep. 2026). Einen neueren Stand fanden wir am 7. Okt. 2026 nicht. Zahlen aus Entwürfen sind kein Gesetz. Die Vorschläge vom Februar galten als nicht rückwirkend (Cyprus Mail, 27. Feb. 2026); das kann sich vor einer Abstimmung ändern.

Was solltest du den Verkäufer, deinen Anwalt und eine Steuerberatung fragen?

Den Verkäufer (oder Bauträger)

• Gibt es einen separaten Eigentumstitel für diese Immobilie oder nur für das Grundstück?
• Ist die Immobilie oder das Grundstück mit einer Hypothek belastet? Unterschreibt die Bank eine Erklärung Typ A?
• Liegt dem Vertrag ein Grundbuchauszug bei, der bei der Unterschrift höchstens 5 Arbeitstage alt ist?

Deinen Anwalt

• Vertritt die Kanzlei nur mich, oder auch den Verkäufer oder den Makler?
• Wird die Reservierungsanzahlung nach diesen Bedingungen zurückgezahlt, und wer verwahrt das Geld?
• Wann wird der Vertrag hinterlegt, und bekomme ich die Quittung des Grundbuchamts?
• Mein Vertrag wird 2026 unterschrieben: Bleibt noch ein Schritt mit Stempel?
• Ich kann zur Unterschrift oder Umschreibung nicht nach Zypern kommen. Ist eine Vollmacht in meinem Fall sinnvoll?
• Für Käufer ohne EU-Staatsangehörigkeit: Wann beantragen wir die Genehmigung, und wie ist der Stand der Gesetzentwürfe?

Eine Steuerberatung auf Zypern

• Welche Umschreibungsgebühren gelten für meinen Kauf, und gilt die Ermäßigung von 50 %?
• Fällt auf diesen Verkauf Mehrwertsteuer an, und zu welchem Satz in meinem Fall?

Was dieser Ratgeber nicht beantworten kann

• Ob ein bestimmter Vertrag, Titel oder eine Genehmigung in Ordnung ist. Das ist Aufgabe deines Anwalts.
• Die endgültige Umschreibungsgebühr, denn sie hängt von dem Wert ab, den das Grundbuchamt ansetzt.
• Wie die Gesetzentwürfe für Käufer ohne EU-Staatsangehörigkeit ausgehen.
• Unterlagen und Zahlen sagen nichts über den Zustand des Gebäudes.

Dein Anwalt beurteilt die Eigentumsverhältnisse, nicht Etimo.

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