Kupno mieszkania lub domu w Pafos: rynek w liczbach i co sprawdzić

Dotyczy nieruchomości w Republice Cypru (rejestr Department of Lands and Surveys). Nie dotyczy północnej części wyspy. Stan na: 9 października 2026.

W skrócie

Pafos: 2 999 umów sprzedaży od stycznia do września 2026 r., o 18 % więcej niż rok wcześniej (DLS, 5 października 2026 r.). Kupujący z zagranicy: 68 % dokumentów sprzedaży w III kwartale 2025 r. (Bank Centralny). Indeks Banku Centralnego: +9,6 % rok do roku w II kwartale 2026. 226 budynków wpisano jako niebezpieczne. Sprawdź więc sam budynek, nie tylko papiery.

Rynek w liczbach

Każda liczba poniżej ma swoje źródło i datę. Źródła mierzą różne rzeczy, więc ich nie sumuj.

Wskaźnik	Pafos	Źródło i data
Złożone umowy sprzedaży, styczeń–wrzesień 2026	2 999, wzrost o 18 % z 2 531 w okresie styczeń–wrzesień 2025	Department of Lands and Surveys, PDF z 5 października 2026 r.
Umowy sprzedaży, wrzesień 2026	345, wzrost o 10 % z 313 we wrześniu 2025	Department of Lands and Surveys, PDF z 5 października 2026 r.
Indeks cen, II kwartał 2026, rok do roku	+9,6 % wszystkie nieruchomości; mieszkania +18,5 %	Indeks cen nieruchomości mieszkaniowych Banku Centralnego Cypru, II kwartał 2026 (PDF); także INDEX.cy, 25 września 2026 r.
Średnia cena ofertowa za m² (sprzedaż)	3 871 €: ceny ofertowe z portalu, nie ceny transakcyjne	INDEX.cy Insights, ogłoszenia rejestrowane od maja 2024, sprawdzono 9 października 2026 r.
Średni czynsz miesięczny	1 sypialnia 500–550 €; 2 sypialnie 700–800 €	Cyprus Mail, 23 lipca 2026 r., dane podane w CyBC; bez wskazania miesiąca

Udział kupujących z zagranicy. Trzy źródła, trzy różne podstawy. Każde jest poprawne w tym, co liczy; żadne nie jest „udziałem zagranicy w Pafos”.

Udział w sprzedażach w 2024 r., wszyscy cudzoziemcy: 44,19 % (Urząd Kontroli, za Cyprus Mail, 23 września 2025 r.). Urząd Kontroli uznał swoje dane o kupujących spoza UE za zaniżone.
Udział w dokumentach sprzedaży w III kwartale 2025 r.: 68 % zagranica, z 878 dokumentów sprzedaży w Pafos (Bank Centralny Cypru, za Cyprus Mail, 9 grudnia 2025 r.).
Udział w złożonych umowach, styczeń–lipiec 2026: 69,8 %, czyli 1 667 umów (analiza danych DLS w artykule sponsorowanym, Cyprus Mail, 8 września 2026 r.).

Najszybciej rosła liczba kupujących spoza UE. We wrześniu 2026 r. umowy zawarte przez kupujących spoza UE w Pafos były o 30 % wyższe niż we wrześniu 2025 r. (Cyprus Mail, 7 października 2026 r., dane DLS).

Umowa to nie zakończona sprzedaż. Umowę można złożyć w urzędzie rejestru gruntów (Lands Office) na lata przed przeniesieniem własności, zwłaszcza przy nowych budynkach. Indeks Banku Centralnego opiera się na raportach rzeczoznawców zbieranych przez banki, nie na cenach transakcyjnych, a średnia cena ofertowa obejmuje ogłoszenia od maja 2024 r., jest więc średnią z dłuższego okresu, nie obrazem tego miesiąca.

Kto tu kupuje

Dane rejestru gruntów przekazane parlamentowi obejmują okres od września 2024 r. do września 2025 r. według narodowości i dystryktu (Cyprus Mail, 24 października 2025 r.). W Pafos największe grupy kupujących z zagranicy to:

Narodowość	Zakupy, wrzesień 2024 – wrzesień 2025
Brytyjczycy	890
Izraelczycy	683
Rosjanie	327

Dla porównania: w tym samym okresie w Larnace prowadzili Izraelczycy (850), a w Limassol Rosjanie (846). Pafos to dystrykt, w którym prowadzą Brytyjczycy. Są to zakupy odnotowane przez rejestr gruntów; zakup zapisany jako umowa to nie to samo co przeniesiony akt własności.

Większość kupujących z tych trzech krajów to osoby spoza UE. Co to oznacza dla zakupu, opisuje sekcja „Z zagranicy” poniżej.

Co sprawdzić w Pafos

Trzy fakty o dystrykcie mówią, o co pytać przy zakupie.

Budynki niebezpieczne. 226 budynków w mieście i dystrykcie Pafos wpisano do rejestru jako niebezpieczne: 71 w gminie Pafos, z czego 10 do 12 opisano jako w stanie szczególnie krytycznym, 109 w gminach wiejskich i 46 w Polis Chrysochous. Większość wiejskich jest niezamieszkana; główną troską władz były zamieszkane bloki w mieście. Procedury opisano jako powolne; planowano ponowną ocenę listy z pomocą Izby Technicznej (ETEK) (Sigmalive / CNA, 17 kwietnia 2026 r.). Co oznacza taki wpis, wyjaśnia nasz poradnik „Budynki niebezpieczne na Cyprze” (/pl/poradnik/niebezpieczne-budynki-cypr-rejestr).

Wiek budynku. ETEK podała, że budynki wzniesione po 2012 r. mają wysoką ochronę sejsmiczną, a te z lat 1994–2011 zachowują się znacznie lepiej niż starsze (Politis, 28 czerwca 2026 r.). Rok budowy i późniejsze przeróbki to więc pierwsza rzecz do ustalenia. Zabudowany balkon zamieniony w pokój albo dobudowane piętro to przeróbka, o którą trzeba zapytać.

Akty własności. Tysiące osób na Cyprze zapłaciło w całości za domy, które wciąż nie mają osobnego aktu własności (title deed), najczęściej dlatego, że deweloper obciążył grunt hipoteką; jeden z opisanych w prasie przypadków dotyczy zakupu z 1992 r. (Cyprus Mail, 15 lutego 2026 r.). Żadna publikacja nie podaje, jaki udział takich spraw przypada na Pafos. Program pozwalający właścicielom zalegalizować prace bez pozwolenia zakończył się 23 czerwca 2025 r. po złożeniu 2 841 wniosków (FastForward, 8 lipca 2025 r.). Prace dodane bez pozwolenia po tej dacie pozostają problemem kupującego i mogą zablokować akt własności.

Dokumenty a budynek

Przed podpisaniem poproś sprzedającego o siedem dokumentów z naszej listy (/pl/poradnik/kupno-nieruchomosci-cypr-7-dokumentow): akt własności, zaświadczenie z rejestru gruntów (search certificate) nie starsze niż 5 dni roboczych w dniu podpisania, pozwolenie na budowę z zatwierdzonymi planami, pozwolenie planistyczne, certyfikat ostatecznego zatwierdzenia, świadectwo charakterystyki energetycznej oraz zaświadczenia o opłaceniu podatku gminnego, kanalizacji i wody.

Rejestry pokazują, co wpisano i na co wydano pozwolenie. Nie pokazują:

Czy budynek w obecnym stanie odpowiada pozwoleniu i planom.
Wilgoci i przecieków za ścianami, pod podłogami i w stropach. Lato w Pafos jest suche; oględziny w sierpniu mogą ukryć to, co ujawnią pierwsze deszcze w październiku lub listopadzie.
Stanu dachu, konstrukcji, pęknięć i odwodnienia.
Instalacji elektrycznej, hydrauliki i ciśnienia wody.
Przeróbek wykonanych po wydaniu certyfikatu ostatecznego zatwierdzenia.

Czy wpis do rejestru budynków niebezpiecznych widnieje w dokumentach własności, to pytanie do twojego prawnika. Zapytaj wprost sprzedającego i zarząd wspólnoty budynku, czy wpłynęło jakiekolwiek pismo z gminy lub organizacji dystryktu.

Urzędy i kontakt

Urząd rejestru gruntów dystryktu Pafos (Pafos District Land Office, Department of Lands and Surveys): New Government Offices, P.O. Box 62008, 8060 Pafos. E-mail [email protected]. Godziny przyjęć 7:45–13:00. Strona DLS podaje numer 26804154 dla District Land Officer, urzędnika rejestru gruntów dystryktu (Department of Lands and Surveys, sprawdzono 9 października 2026 r.).

Infolinia Department of Lands and Surveys: 17100 na Cyprze, +357 22804900 z zagranicy. Portal (portal.dls.moi.gov.cy) publikuje miesięczne tabele umów, z których korzysta ta strona.

Umowy sprzedaży składa się w urzędzie rejestru gruntów dystryktu. Wnioski o zezwolenie dla kupujących spoza UE składa się u urzędnika dystryktu (District Officer). Zapytaj prawnika, jak każdy z tych kroków wygląda w twoim przypadku.

Z zagranicy

Kupujący, którzy nie są obywatelami UE, w tym Brytyjczycy po brexicie, potrzebują zezwolenia Rady Ministrów na nabycie nieruchomości na podstawie Cap. 109, ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Wniosek składa się u urzędnika dystryktu po podpisaniu umowy sprzedaży, a rejestr gruntów nie wpisuje własności bez pisemnego zezwolenia (opracowanie kancelarii Zeno Legal, aktualizacja z sierpnia 2026 r.). Nie ma ustawowego terminu; źródła mówią o oczekiwaniu liczonym w miesiącach.

Źródła różnią się co do liczby lokali, które może posiadać jeden wnioskodawca, oraz limitów powierzchni działki, dlatego nie podajemy liczby. Zapytaj prawnika.

Stan na 2 września 2026 r.: w parlamencie były trzy projekty ustaw, które ograniczyłyby obywateli państw trzecich do jednego domu lub mieszkania na jednej działce, wykluczyły grunty leśne i rolne, zaostrzyły zasady dla spółek kontrolowanych przez osoby spoza UE i pozwoliły prawnikom lub agentom składać wniosek o zezwolenie. Żadnego nie przegłosowano (Sigmalive, 2 września 2026 r.). Sprawdzamy ten stan co 30 dni, dopóki projekty są w toku; o stan na dzień podpisania zapytaj prawnika.

Obywatele UE nie potrzebują tego zezwolenia. Każdy, skądkolwiek pochodzi, stoi przed tymi samymi pytaniami o budynek.

Następny krok

Bezpłatny Property Brief wymienia siedem dokumentów, o które warto poprosić, oraz co każdy z nich pokazuje, a czego nie (/pl/property-brief). Stan prawny nieruchomości ocenia twój prawnik, nie Etimo.

Przy domu w dystrykcie Pafos kontrola stanu na miejscu to krok, którego dokumenty nie zastąpią: profesjonalny doradca ds. nieruchomości i inspektor stanu technicznego ogląda nieruchomość i podpisuje raport. Raport zapisuje, co widziano tego dnia, ze zdjęciami. Nie jest ekspertyzą inżyniera konstruktora i nie mówi, ile nieruchomość jest warta.

Ta strona dotyczy wyłącznie nieruchomości w Republice Cypru; Etimo nie sprawdza nieruchomości w północnej części wyspy ani się o nich nie wypowiada.

Przeczytaj ten poradnik po angielsku

Zamów bezpłatny Property Brief

Wyślij nam e-mailem adres nieruchomości albo, jeśli je masz, dane z aktu własności. Listę dokumentów dla tej nieruchomości dostaniesz w ciągu jednego dnia roboczego.

Wyślij adres e-mailem

Albo napisz na [email protected]. Polityka prywatności (po angielsku)

Źródła

Informacje ogólne, nie porada prawna. Stan prawny nieruchomości ocenia twój prawnik, nie Etimo. Etimo nie podaje wartości nieruchomości, nie sprzedaje ich ani nie pośredniczy w sprzedaży.

Więcej poradników po polsku

Wszystkie poradniki · Kalkulatory: koszty zakupu, podatki i dotacja 2026